Wissenswertes / Downloads

Immer den Überblick zu behalten ist nicht einfach, deswegen finden Sie hier einige aktuelle Infos zum Durchlesen & Downloaden rund ums Thema Immobilien, sowie wichtige Formulare zum Ausfüllen.

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Immobilienertragsteuer auf den Veräußerungs- bzw. Spekulationsgewinn

Gewinne aus der Veräußerung privater Liegenschaften werden seit 01.04.2012 unbefristet besteuert. Bei Immobilien, die nach dem 31.03.2012 veräußert werden, ist hinsichtlich der Besteuerung zwischen „steuerverfangenen Immobilien“, die ab dem 01.04.2002 (bzw. 01.04.1997) entgeltlich angeschafft wurden, und „Altfällen“ zu unterscheiden.

„Steuerverfangene Immobilien“: 30 % Steuer auf Veräußerungsgewinn

Im Regelfall unterliegen Immobilien, die ab dem 01.04.2002 angeschafft wurden (bzw. ab dem 01.04.1997, falls eine Teilabsetzung für Herstellungsaufwendungen in Anspruch genommen wurde) einer einheitlichen Immobilienertragsteuer in Höhe von 30 % des Veräußerungsgewinns, der Differenz zwischen Anschaffungskosten und Verkaufspreis. Steuermindernd wirken sich Instandsetzungs- und nachträgliche Herstellungsmaßnahmen aus, soweit diese nicht mehr steuerlich geltend gemacht werden können. Geltend gemachte Absetzbeträge von Anschaffungs- und Herstellungskosten einschließlich jener AfA, welche bei der Berechnung der besonderen Einkünfte (Details siehe unten) abgezogen worden ist, sowie offene Teilabsetzbeträge für Instandsetzungsaufwendungen müssen hinzugerechnet werden. Für Veräußerungen bis 31.12.2015 ist ein Steuersatz von 25% anzuwenden. Eine Inflationsabgeltung in Höhe von 2 % pro Jahr kann ab 1.1.2016 nicht mehr geltend gemacht werden.

HINWEIS:
Vor allem bei vermieteten Immobilien kann die Ermittlung des Veräußerungsgewinns im Regelfall nur im Zusammenwirken mit dem Steuerberater und Immobilienverwalter des Verkäufers ermittelt werden. Die Meldung und Abfuhr der Immobilienertragsteuer hat durch den Parteienvertreter (Vertragserrichter) spätestens am 15. Tag des auf den Kalendermonat des Zuflusses zweitfolgenden Kalendermonats zu erfolgen.

„Altfälle“: 4,2 % bzw. 18 % Steuer auf gesamten Kaufpreis

Bei einem letzten entgeltlichen Erwerb vor dem 01.04.2002 (bzw. im Falle von geltend gemachten Teilabsetzungen gem. § 28 Abs. 3 EStG 01.04.1997) wird pauschal der Veräußerungserlös (tatsächlicher erzielter Kaufpreis) besteuert. Unter der gesetzlich vorgegebenen Annahme eines Veräußerungsgewinnes von 14 % ergibt dies einen Steuersatz von

· 4,2 % vom Veräußerungserlös bzw.
· 18 % vom Veräußerungserlös, wenn seit dem 01.01.1988 eine Umwidmung stattgefunden hat.

Über Antrag ist es in jedem Fall möglich, den Spekulationsgewinn zu errechnen und diesen mit 30 % zu versteuern oder aber auch mit dem Einkommensteuertarif zu veranlagen. Gem. § 20 Abs. 2 EStG sind dann auch Verkaufsnebenkosten abzugsfähig.

1. Hauptwohnsitzbefreiung
Wenn eine Immobilie ab der Anschaffung mindestens zwei Jahre durchgehend bis zur Veräußerung als Hauptwohnsitz gedient hat oder 5 Jahre durchgehender Hauptwohnsitz in den letzten 10 Jahren vor Veräußerung gegeben ist, fällt keine Immobilienertragsteuer an.

2. Selbst erstellte Gebäude
Eine solche Steuerbefreiung ist auch für selbst erstellte Gebäude (Veräußerer hat die Bauherreneigenschaft) gegeben:
Diese Gebäude dürfen aber in den letzten 10 Jahren vor Veräußerung nicht zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung verwendet worden sein.

3. Weitere Ausnahmen
Weitere Ausnahmen sind für Tauschvorgänge im Rahmen eines Zusammenlegungs- oder Flurbereinigungsverfahrens vorgesehen sowie für Anrechnung von Grunderwerbsteuern und Stiftungseingangssteuern sowie Erbschafts- & Schenkungssteuern der letzten 3 Jahre vor Veräußerung auf die Spekulationssteuer.

Keine Vergebührung mehr bei Wohnungsmietverträgen – seit 11.11.2017

Für Wohnmietverträge wird künftig keine Mietvertragsgebühr mehr erhoben. Das hat jetzt der Nationalrat beschlossen. Das Parlament folgte damit einer Empfehlung des parlamentarischen Finanzausschusses. Bislang waren sämtliche schriftliche Mietverträge gebührenpflichtig. Mit der Gesetzesänderung sollen vor allem Mieter mit geringem Einkommen entlastet werden.

Mietverträge waren in Österreich bislang gebührenpflichtig. Bei unbefristeten Wohnungsmietverträgen betrug die Gebühr ein Prozent der Summe des dreifachen Jahresbruttomietzinses.

Die Gebühr für Bestandverträge gemäß § 33 TP 5 Gebührengesetz 1957 (GebG) fällt an bei Mietverträgen, Pachtverträgen oder Leasingverträgen und sonstigen Verträgen, wodurch jemand den Gebrauch einer unverbrauchbaren Sache auf eine gewisse Zeit gegen einen bestimmten Preis erhält (§§ 1090 ff Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch – ABGB). Gebührenpflicht besteht nur dann, wenn eine Vertragsurkunde vorliegt.

Von der Gebührenpflicht befreit sind:

Natürlich können Sie auch eine Bestellung ohne Anlage eines Kundenkontos aufgeben. Wählen Sie während des Bestellvorganges unter „Ihre Adresse“ einfach die Option „Als Gast bestellen“.

  • Verträge über die Miete von Wohnräumen die ab dem 11. November 2017 abgeschlossen wurden (siehe BGBl. I Nr. 147/2017 vom 10. November 2017) sind generell von der Gebühr befreit.
  • die vor dem 11. November 2017 abgeschlossen wurden sind befreit, wenn die Dauer 3 Monate nicht übersteigt. Es ist zu beachten, dass bei Wohnungsmietverträgen mit einer Dauer von mehr als 3 Monaten, die Dauer bei der Gebührenermittlung mit 3 Jahren begrenzt ist.
  • Urheberrechtliche und leistungsschutzrechtliche Nutzungsverträge sowie Patent-, Marken- und Musterlizenzverträge.
  • Bestandverträge, bei denen der für die Gebührenbemessung maßgebliche Wert 150 Euro nicht übersteigt.
  • Aufforderungsschreiben, mit denen die Entrichtung eines Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrages gemäß § 45 Mietrechtsgesetz (MRG) begehrt wird.

Hinweis: Unter „Wohnräumen“ sind Gebäude oder Gebäudeteile zu verstehen, die überwiegend Wohnzwecken dienen, einschließlich sonstiger selbständiger Räume und anderer Teile der Liegenschaft (wie Keller- und Dachbodenräume, Abstellplätze und Hausgärten, die typischerweise Wohnräumen zugeordnet sind).

Wohnzwecken dienen Gebäude oder Räumlichkeiten in Gebäuden dann, wenn sie dazu bestimmt sind, in abgeschlossenen Räumen privates Leben, speziell auch Nächtigung, zu ermöglichen. Unter die Befreiung fällt nicht nur die Vermietung oder Nutzungsüberlassung der eigentlichen Wohnräume, sondern auch die mitvermieteten Nebenräume wie Keller- und Dachbodenräume. Auch ein gemeinsam (das heißt im selben Vertrag) mit dem Wohnraum in Bestand gegebener Abstellplatz oder Garten ist, wenn nicht eine andere Nutzung dominiert, als zu Wohnzwecken vermietet anzusehen. Eine überwiegende Nutzung zu Wohnzwecken liegt vor, wenn das zu Wohnzwecken benützte Flächenausmaß jenes zu anderen Zwecken übersteigt.

Die Gebühr auf Gewerbe bleibt

Aufrecht bleibt die Gebühr auf Urkunden über den Abschluss von Bestandverträgen über Geschäftsräumlichkeiten. Keine Auswirkung hat die Änderung des Gebührengesetzes auch für Bürgschaftserklärungen (§ 33 TP 7 GebG), die etwa im Zusammenhang mit Wohnungsmietverträgen erfolgen.

Grundstückswertverordnung für „GRST NEU“
Wie bereits schon bekannt ist, ist die „Grunderwerbsteuer neu“ vor allem dadurch gekennzeichnet, dass anstelle des (dreifachen)Einheitswertes ab 1.1.2016 der sogenannte Grundstückswert als Bemessungsgrundlage gilt, welcher deutlich näher am Verkehrswert liegt und somit bei unentgeltlichen Übertragungen von Grundstücken im Familienkreis oftmals zu einer höheren Grunderwerbsteuerbelastung führen kann.
Der Begriff des Grundstückswerts wurde im GrEStG neu geschaffen und durch die Grundstückswertverordnung (GrWV), welche Ende Dezember 2015 final beschlossen wurde, präzisiert.
Grundsätzlich kommt der Grundstückswert immer dann zur Anwendung, wenn keine Gegenleistung für die Übertragung eines Grundstücks vorliegt – außerdem kommt er bei Vorgängen nach dem UmgrStG wie auch bei Anteilsvereinigungen zum Einsatz.

Der Grundstückswert lässt sich auf drei unterschiedliche und gleichwertige Arten bestimmen. Der Steuerpflichtige ist folglich nicht dazu verpflichtet, mehrere Varianten der Grundstückswertberechnung vorzunehmen oder auch den höchsten ermittelten Wert heranzuziehen.
Der Grundstückswert kann entweder mithilfe des Pauschalwertmodells ermittelt werden oder aus einem geeigneten Immobilienpreisspiegel abgeleitet werden. Außerdem kann bei entsprechendem Nachweis auf den niedrigeren gemeinen Wert abgestellt werden, wobei es bei Rückgriff auf ein Sachverständigengutachten sogar zur Beweislastumkehr kommt. Wichtig ist auch, dass die Ermittlungsmethode für jede wirtschaftliche Einheit frei gewählt werden kann.

Bei Anwendung des Pauschalwertmodells entspricht der Grundstückswert der Summe aus Grundwert und Gebäudewert. Grundsätzlich sollen dabei die Grundstückslage, die Bauweise, die Nutzung, die Fläche und der Erhaltungszustand des Gebäudes berücksichtigt werden. Im Detail ist die Berechnung durchaus komplex und basiert bei der Grundwertberechnung auf Parametern wie dem beim Finanzamt eruierbaren Bodenwert oder einem von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlichen Hochrechnungsfaktor (zB Hochrechnungsfaktor 5,5 für den 17. Wiener Gemeindebezirk oder Hochrechnungsfaktor 3 für Bad Aussee).

Für die Ermittlung des Gebäudewertes stellt die Nutzfläche bzw. die Bruttogrundrissfläche die Ausgangsbasis dar, welche mit dem
Baukostenfaktor zu multiplizieren ist. Die Verordnung legt den Baukostenfaktor pro m2 für die verschiedenen Bundesländer fest.

Dieser beträgt beispielsweise in Wien 1.470 €/m2 und im Burgenland 1.270 €/m2. Begünstigungen im Sinne der Verminderung des Grundstückswerts sind dann in Abhängigkeit von der Art des Gebäudes und von der Fertigstellung bzw seitdem erfolgten Sanierung bzw Teilsanierung zu berücksichtigen.

Betreffend die Gebäudekategorie wird es oftmals, sofern es sich nämlich nicht um Fabriksgebäude oder Lagerhäuser handelt, zu einem Abschlag von 28,75% kommen, wodurch der Baukostenfaktor nur zu 71,25% zu berücksichtigen ist.
Die Begünstigung iZm der Sanierung bzw Teilsanierung ist dann (zusätzlich) anwendbar, wenn vier von fünf Maßnahmen innerhalb der letzten 20 Jahre vor der Übertragung durchgeführt worden sind. Wurden in diesem Zeitraum „nur“ zwei Maßnahmen durchgeführt, handelt es sich um eine Teilsanierung. Die möglichen Sanierungsmaßnahmen umfassen die Erneuerung des Außenverputzes mit Erhöhung des Wärmeschutzes, den erstmaligen Einbau oder Austausch von Heizungsanlagen, den erstmaligen Einbau oder Austausch von Elektro-, Gas-, Wasser- oder Heizungsinstallationen, den erstmaligen Einbau oder Austausch von Badezimmern und den Austausch von 75% der Fenster.

Alternativ zum Pauschalwertmodell kann der Grundstückswert auch anhand eines geeigneten Immobilienpreisspiegels ermittelt werden. Für Erwerbsvorgänge im Jahr 2016 (Steuerschuld entsteht vor dem 1.1.2017) ist ausschließlich der Immobilienpreisspiegel der WKO, Fachverband der Immobilien- und Vermögenstreuhänder heranzuziehen. Vergleichbar dem Pauschalwertmodell ist auch hier ein Abschlag von 28,75% vorzunehmen, um zum Grundstückswert zu gelangen.

Für Erwerbsvorgänge nach dem Jahr 2016 bzw. bei denen die Steuerschuld nach dem 31.12.2016 entsteht, ist ausschließlich der zuletzt gültige Immobilienpreisspiegel der Statistik Austria maßgebend – auch hier ist ein Abschlag von 28,75% zu berücksichtigen. Ob das Pauschalwertmodell oder der Immobilienpreisspiegel günstiger ist, hängt stark vom Einzelfall ab. Für Wien betrachtet könnte zB sein, dass bei der Übertragung von Immobilien in „schlechten Gegenden von Nobelbezirken“ der Immobilienpreisspiegel
unvorteilhaft ist, da auch die Immobilien in mäßig attraktiven Gegenden vom generell hohen Preisniveau eines teuren Bezirks beeinflusst werden.

Bundesgesetz über die Pflicht zur Vorlage eines Energieausweises beim Verkauf und bei der In-Bestand-Gabe von Gebäuden und Nutzungsobjekten (Energieausweis-Vorlage-Gesetz 2012 – EAVG 2012)

Was ist ein Energieausweis?

Was und wozu?

Der Energieausweis ist ein Dokument, das die Gesamtenergie-Effizienz eines Gebäudes angibt. Der Energieausweis oder „Ausweis über die Gesamtenergie-Effizienz“ dient zur Umsetzung der Richtlinie 2010/31/EU über die Gesamtenergie-Effizienz von Gebäuden („EU Gebäude-Richtlinie“), bzw. den daraus folgenden bundes- oder landesrechtlichen Vorschriften.

Was ist drin?

Die Seite 1 des Energieausweises hat vier Faktoren zu enthalten, nämlich

  • den spezifischen Heizwärmebedarf,
  • den Primärenergie-Bedarf,
  • die Kohlendioxid-Emissionen und
  • den Gesamtenergie-Effizienz-Faktor und zwar in einer Skala, gegliedert nach Effizienzklassen.
  • Diese Skala umfasst 9 Stufen und reicht von der Klasse G (dem schlechtesten Wert) bis zum besten Wert, der Klasse A++. Die Seite 2 hat die detaillierten Ergebnisdaten zu enthalten. Darüber hinaus sind
  • der Aussteller des Energieausweises,
  • das Ausstellungsdatum und
  • das sich daraus ergebende Ende des Gültigkeitszeitraums (maximal 10 Jahre) anzugeben.

Wofür?

Bei Neubauten muss ein Energieausweis erstellt werden, sofern die jeweils geltende Bauordnung dafür keine speziellen Ausnahmen vorsieht. Bei bestehenden Gebäuden, Gebäudeteilen, Nutzungsobjekten, Wohnungen, Geschäftsräumlichkeiten, sonstigen selbstständigen Räumlichkeiten, Bauprojekten und Renovierungsobjekten wird ein Energieausweis benötigt, wenn diese verkauft, vermietet oder verpachtet werden sollen.

Wer?

Verkäufer, Vermieter und Verpächter, in eingeschränkter Form auch Immobilienmakler und -verwalter, sind verpflichtet, bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung einen Energieausweis vorzulegen und bei Anzeigen in Druckwerken und elektronischen Medien einzelne Inhalte des Energieausweises anzuführen. § 3

Wann und wo?

Die Vorlagepflicht besteht bereits seit dem 1.1.2009.
Ab dem 1. Dezember 2012 kommt die Anzeigepflicht in Druckwerken und elektronischen Medien dazu.
Dazu ist ein nach den bisherigen Regelungen erstellter Energieausweis zu verwenden, der nicht älter als zehn Jahre ist.
• Informationspflicht: Immobilien-Inserate (egal, ob gedruckt oder elektronisch übermittelt) müssen ab 1. Dezember 2012 folgende Daten enthalten: spezifische Heizwärmebedarf (HWB) und der Gesamtenergie-Effizienz-Faktor (fGEE) des Gebäudes/Nutzungsobjekts
• Vorlage- und Aushändigungspflicht – damit den Interessenten vergleichbare Angaben über den energetischen Normverbrauch aller Kauf-, Miet- und Pachtobjekte in Gebäuden zur Verfügung stehen, muss ein gültiger Energieausweis bei Verkauf, Vermietung oder Verpachtung
von Gebäuden und Nutzungsobjekten (Wohnung, Büro, Gewerbeimmobilie etc.) rechtzeitig vor einer ertragserklärung des Interessenten (Kauf-, Miet-, Pachtanbot) dem Käufer, Mieter, Pächter vorgelegt und
binnen 14 Tagen ab Vertragsabschluss ausgehändigt werden. § 4

Was, wenn nicht?

Was, wenn kein Energieausweis vorgelegt wird?
Falls der Verkäufer, Vermieter, Verpächter keinen Energieausweis vorlegt, so gilt gemäß Gesetz automatisch zumindest eine dem Alter und der Art des Gebäudes entsprechende Gesamtenergie-Effizienz als vereinbart.
Diese Rechtsfolgen können per Vertrag nicht ausgeschlossen werden, weder die Vorlagepflicht, noch die Aushändigungspflicht, noch die Haftung des Erstellers für die Richtigkeit, noch die Folgen von Nichtvorlage oder Nichtaushändigung!

Der Käufer, Mieter, Pächter kann nach vergeblicher Aufforderung sein Recht auf Aushändigung des Energieausweises auch gerichtlich geltend machen oder
selbst einen Energieausweis erstellen lassen und die Kosten vom Verkäufer, Vermieter, Verpächter einfordern.
Darüber hinaus werden sowohl Immobilien-Inserate ohne HWB und fGEE als auch die fehlende Vorlage oder fehlende Übergabe eines gültigen Energieausweises mit einer Verwaltungsstrafe von bis zu € 1.450,- bedroht.

Alternativen: Gesamtgebäude, Referenzobjekt
Falls nur ein Nutzungsobjekt verkauft, vermietet, verpachtet werden soll, so kann ein Energieausweis vorgelegt und ausgehändigt werden: entweder über

  • die Gesamtenergie-Effizienz dieses Nutzungsobjekts oder über
  • die Gesamtenergie-Effizienz eines vergleichbaren Nutzungsobjekts im selben Gebäude oder über
  • die Gesamtenergie-Effizienz des gesamten Gebäudes. § 4.2

Bei einem Einfamilienhaus genügt auch die Vorlage und Aushändigung eines Ausweises über die Gesamtenergie-Effizienz eines vergleichbaren Gebäudes von ähnlicher Gestaltung, Größe und Energieeffizienz aufgrund einer bestätigten Ähnlichkeit in Gestaltung, Größe, Energieeffizienz, Lage und Standortklima. § 4.3

Ausnahmen von der Vorlage- und Aushändigungspflicht
Gebäude, die nur frostfrei gehalten werden § 5.1

  • abbruchreife Gebäude: Abbruch lt. Vertrag max. 3 Jahre nach Verkauf § 5.2
  • Gebäude für rein religiöse Zwecke § 5.3
  • provisorische Gebäude mit max. 2 Jahren Plan-Nutzungsdauer § 5.4
  • Gebäude für Industrie, Gewerbe, Landwirtschaft, deren Temperierung überwiegend durch eigene innere Abwärme erfolgt § 5.5
  • rein saisonal genutzte Wohngebäude unter bestimmten Bedingungen § 5.6
  • frei stehende Gebäude mit weniger als 50 m2 Gesamtnutzfläche § 5.7
  • Keine Ausnahmen gelten mehr für denkmalgeschützte Gebäude und Schutzzonen.

Dies ist nur ein geraffter Überblick über wesentliche Informationen zum Energieausweis-Vorlage-Gesetz 2012 EAVG 2012.
Diese Informationen sollen und können jedoch eine auf den konkreten Einzelfall bezogene Beratung durch einen Fachmann nicht ersetzen.

Wo gibt es den Energieausweis?
Achtung: In Österreich dürfen gültige Energieausweise nur von befugten Ausstellern angefertigt werden! Die Anforderungen unterscheiden sich je nach Bundesland.

Für weitere Informationen steht Ihnen unser Büro gerne zur Verfügung, und berät Sie bei der Auswahl eines qulifizierten Betriebes um Ihren Energieausweiß erstellen zu lassen.