Immer den Überblick zu behalten ist nicht einfach, deswegen finden Sie hier einige aktuelle Infos zum Durchlesen & Downloaden rund ums Thema Immobilien, sowie wichtige Formulare zum Ausfüllen.
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Abgrenzung Entgeltlichkeit und Unentgeltlichkeit bei Schenkungen
Abgrenzung Entgeltlichkeit und Unentgeltlichkeit bei Schenkungen
Neues aus dem EStR-Wartungserlass 2023. Ein Steuertipp von TPA.
Quelle: OIZ, Österreichische Immobilien Zeitung, Ausgabe 06 2023 S. 48
Als Hintergrund: Bei einer gemischten Schenkung handelt es sich um eine Schenkung mit einer Gegenleistung, weshalb sie unter gewissen Umständen der ImmoESt unterliegen kann. Da die gemischte Schenkung im Ertragsteuerrecht (EStR), anders als in der Grunderwerbsteuer, nicht in einen unentgeltlichen, teilentgeltlichen und entgeltlichen Teil aufgespalten, sondern dem im Vordergrund stehenden Element zugeordnet wird, nimmt die Höhe der Gegenleistung eine wesentliche Rolle bei der Beurteilung ein.
Bisher wurde von der Finanzverwaltung in EStR Rz 6625 die Meinung vertreten, dass bei der Abgrenzung von Entgeltlichkeit und Unentgeltlichkeit bei der gemischten Schenkung die aus § 30 Abs. 1 Z 4 EstG abzuleitende 50-%-Grenze maßgeblich ist. Somit wurde bisher davon ausgegangen, dass der Schenkungscharakter überwiegt und eine unentgeltliche gemischte Schenkung vorliegt, wenn die Gegenleistung fünfzig Prozent des gemeinen Wertes des übertragenen Wirtschaftsgutes nicht erreicht.
Ansicht des VwGH
In einem in der Literatur vieldiskutierten Erkenntnis befasste sich der VwGH am 16. November 2021, Ro 2020/15/0015, mit der gemischten Schenkung sowie mit der Anwendbarkeit des § 20 Abs. 1 Z 4 EstG auf gemischte Schenkungen und bezog wegweisend zur 50-%-Grenze Stellung. Dabei stellte der VwGH klar, dass die Abgrenzung von Entgeltlichkeit und Unentgeltlichkeit bei der gemischten Schenkung ausschließlich nach den von der Rechtsprechung bereits in der Vergangenheit entwickelten Grundsätzen und ist nicht anhand des § 20 Abs. 1 Z 4 EstG zu erfolgen hat. Es ist somit aufgrund der objektiven Umstände auf die Schenkungsabsicht bzw. den Bereicherungswillen zu schließen, wobei es auf den Hauptzweck bzw. den Gesamtcharakter des Geschäfts ankommt. Dabei kann bei nahen Angehörigen eine Schenkungsabsicht im Zweifel vermutet werden, weshalb auch bei einem krassen Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung der unentgeltliche Charakter wohl überwiegen wird. Weicht der Wert der Gegenleistung um nicht mehr als 25 Prozent vom Wert des übertragenen Wirtschaftsgutes ab und liegen keine besonderen Umstände vor, die einen unentgeltlichen Gesamtcharakter nahelegen, ist i.d.R. von einem entgeltlichen Rechtsgeschäft auszugehen.
Änderung durch EStR-Wartungserlass 2023
Ende März wurde die finale Fassung des EStR-Wartungserlasses 2023 veröffentlicht, in dem das obige VwGH-Erkenntnis vom 16. November 2021, Ro 2020/15/0015, zur 75-%-Grenze eingearbeitet wurde. Dankenswerterweise entschied man sich für eine praktische Umsetzung, wobei zwischen Übertragungen vor und nach dem 16. November 2021 zu unterscheiden ist.
Für Übertragungen vor dem 16. November 2021 mit einer Gegenleistung zwischen 50 und 75 Prozent des gemeinen Wertes, bei der gegenüber der Abgabenbehörde keine Unentgeltlichkeit behauptet wurde, kommt aufgrund der offenkundigen Willenserklärung, ein entgeltliches Rechtsgeschäft abschließen zu wollen, eine spätere „Umqualifikation“ auf eine unentgeltliche Übertragung nicht in Betracht. War hingegen eine unentgeltliche Übertragung gewollt, die vom Finanzamt unter Berufung auf die 50-%-Grenze nicht anerkannt wurde, ist eine Abänderung/Aufhebung der Bescheide gemäß § 299 Bundesabgabenordnung (BAO) oder im Fall einer Wiederaufnahme des Verfahrens nach § 303 BAO möglich.
Für Übertragungen nach dem 16. November 2021 gilt:
Beträgt die Gegenleistung zumindest 75 Prozent des gemeinen Wertes des übertragenen Wirtschaftsgutes, ist von einer entgeltlichen Veräußerung auszugehen.
Beträgt die Gegenleistung höchstens 25 Prozent des gemeinen Wertes des übertragenen Wirtschaftsgutes, ist von einer unentgeltlichen Übertragung auszugehen.
Beträgt die Gegenleistung mehr als 25, aber weniger als 75 Prozent des gemeinen Wertes des übertragenen Wirtschaftsgutes, ist unter Angehörigen grundsätzlich von einer unentgeltlichen Übertragung auszugehen.
Im Gegensatz zur Grunderwerbsteuer, in der die Abgrenzung zwischen Entgeltlichkeit und Unentgeltlichkeit bei 70 und 30 Prozent besteht, sieht das EStR einen Korridor von 75 bis 25 Prozent vor. Die 75-%-Grenze ist auch für Erbteilungen und Erbauseinandersetzungen anwendbar, wobei für die Ausgleichszahlungen aus nachlassfremden Mitteln die obigen Regelungen anzuwenden sind.
Anbot
Ein Anbot liegt vor, wenn jemand eine verbindliche Erklärung (mündlich oder schriftlich) zum Abschluss eines inhaltlich bestimmten Rechtsgeschäftes (z.B. Kauf- oder Mietvertrag) abgibt. Wird das Anbot von demjenigen, an den es gerichtet ist, vollinhaltlich angenommen, so entsteht ein Vertrag. Eine Annahmeerklärung, die vom Inhalt des Anbotes abweicht (z.H. höherer Preis), bewirkt keinen Vertrag, sondern stellt ein neues Anbot der anderen Partei dar.
Ist ein Anbot befristet, so muss es innerhalb der Frist von der anderen Partei angenommen werden, widrigenfalls es erlischt und den Anbotsteller nicht mehr bindet. Mangels ausdrücklicher Befristung muss die Annahme innerhalb angemessener Zeit (unter Anwesenden sofort, unter Abwesenden innerhalb der Zeit, die für die Übermittlung, Überlegung und Rückantwort erforderlich ist) angenommen werden.
Alleinvermittlungsauftrag
Mit dem Alleinvermittlungsauftrag wird der Immobilienmakler von seinem Kunden für eine bestimmte Zeit (Alleinvermittlungsfrist) schriftlich mit der Vermittlung eines Immobiliengeschäftes (z.B. Verkauf einer Liegenschaft) beauftragt. Der alleinbeauftragte Immobilienmakler darf für den Fall, dass die Vermittlungstätigkeit trotz seiner zweckentsprechenden Bemühungen nicht zum Erfolg führen kann, weil der Auftraggeber den Alleinvermittlungsauftrag innerhalb der vereinbarten Frist widerruft oder das Immobiliengeschäft alleine oder mit Hilfe eines anderen Immobilienmaklers abschließt, die Verpflichtung des Auftraggebers zur Provisionszahlung vereinbaren.
Im Erfolgsfall, d.h. bei einem durch seine Tätigkeit herbeigeführten Zustandekommen des Rechtsgeschäftes, gebührt dem Immobilienmakler die vereinbarte Provision.
Altfälle
„Altfälle“: 4,2 % bzw. 18 % Steuer auf gesamten Kaufpreis
Bei einem letzten entgeltlichen Erwerb vor dem 01.04.2002 (bzw. im Falle von geltend gemachten Teilabsetzungen gem. § 28 Abs. 3 EStG 01.04.1997) wird pauschal der Veräußerungserlös (tatsächlicher erzielter Kaufpreis) besteuert. Unter der gesetzlich vorgegebenen Annahme eines Veräußerungsgewinnes von 14 % ergibt dies einen Steuersatz von
· 4,2 % vom Veräußerungserlös bzw.
· 18 % vom Veräußerungserlös, wenn seit dem 01.01.1988 eine Umwidmung stattgefunden hat.
Über Antrag ist es in jedem Fall möglich, den Spekulationsgewinn zu errechnen und diesen mit 30 % zu versteuern oder aber auch mit dem Einkommensteuertarif zu veranlagen. Gem. § 20 Abs. 2 EStG sind dann auch Verkaufsnebenkosten abzugsfähig.
Bankgarantie
Absicherung gegen Verluste, die durch Insolvenz eines am Bau beschäftigten Unternehmens drohen.
Befreiung von der Immobiliensteuer
1. Hauptwohnsitzbefreiung
Wenn eine Immobilie ab der Anschaffung mindestens zwei Jahre durchgehend bis zur Veräußerung als Hauptwohnsitz gedient hat oder 5 Jahre durchgehender Hauptwohnsitz in den letzten 10 Jahren vor Veräußerung gegeben ist, fällt keine Immobilienertragsteuer an.
2. Selbst erstellte Gebäude
Eine solche Steuerbefreiung ist auch für selbst erstellte Gebäude (Veräußerer hat die Bauherreneigenschaft) gegeben:
Diese Gebäude dürfen aber in den letzten 10 Jahren vor Veräußerung nicht zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung verwendet worden sein.
3. Weitere Ausnahmen
Weitere Ausnahmen sind für Tauschvorgänge im Rahmen eines Zusammenlegungs- oder Flurbereinigungsverfahrens vorgesehen sowie für Anrechnung von Grunderwerbsteuern und Stiftungseingangssteuern sowie Erbschafts- & Schenkungssteuern der letzten 3 Jahre vor Veräußerung auf die Spekulationssteuer.
Bestandvertrag
Gemeinsamer Überbegriff für den Miet- und Pachtvertrag.
Beide Arten des Bestandvertrages kommen mit der Einigung über den Bestandsgegenstand und den Preis (Mietzins, Pachtzins) zustande und können auf unbestimmte oder auf bestimmte Zeit geschlossen werden. Beim Mietvertrag steht die Benützung des Mietgegenstandes (z.B. Wohnung oder Geschäftslokal) zum vertraglichen vereinbarten Zweck im Vordergrund, beim Pachtvertrag die Erwerbsgelegenheit mit Betriebspflicht (z.B. Landwirtschaft, Gasthaus, Handelsbetrieb).
Das Bestellerprinzip im Detail
Eine Analyse des ab 1. Juli 2023 geltenden Gesetzestextes. VON CLAUDIA AIGNER
Am 22. März 2023 wurde es veröffentlicht: das Bundesgesetzblatt mit der Nummer 24/2023, das den Kurztitel Makler-Änderungsgesetz (MaklerG-ÄG) trägt. Ein paar Tage zuvor hatte der Bundesrat mehrheitlich grünes Licht für das sogenannte Erstauftraggeberprinzip – salopp „Bestellerprinzip“ – gegeben. So hatte es, wie die OIZ berichtete, das Plenum des Nationalrats am 1. März 2023 beschlossen.
Kurz formuliert, muss ab 1. Juli 2023 bei der Vermittlung von Mietwohnungen in Österreich also die Auftraggeberseite – und das sind in den meisten Fällen die Vermieter – die Maklerprovision bezahlen. Lang formuliert, steht im nun vorliegenden Bundesgesetzblatt, was genau Sache sein wird. Denn der Natur eines legislativen Prozesses entsprechend, waren Änderungen theoretisch noch möglich.
Drohen „deutsche Zustände“?
Was kommt nun auf den österreichischen Wohnmietmarkt zu? Christoph Kothbauer, Konsulent für Wohn- und Immobilienrecht, warnt jedenfalls: „Neben den aufgezeigten zu erwartenden Informationsdefiziten der Mieter muss vor allem auch befürchtet werden, dass das MaklerG-ÄG – ganz nach dem Vorbild des „Bestellerprinzips“ in Deutschland – einen massiven Rückgang an öffentlich beworbenen Mietwohnungen zur Folge haben wird. Diese Angebotsreduktion, eine vermehrte Intransparenz des Wohnungsmarktes und der Verlust der Professionalität bei der Anbahnung, Durchführung und Abwicklung von Wohnungsvermietungen werden ohne Zweifel die Wohnungssuche gleichermaßen erschweren wie verlängern, den Abschluss eines Mietvertrages mit Risiken und Unsicherheiten versehen und letztendlich alles andere als einen preisdämpfenden Effekt entfalten.“
Quelle: OIZ Österreichische Immobilien Zeitung Ausgabe 04 2023, Seite 36
Das Ende der Doppelmaklertätigkeit
Das Ende der Doppelmaklertätigkeit
Der neue § 17a MaklerG verankert das Erstauftraggeberprinzip
für die Vermittlung von Wohungsmietverträgen.
Vermieter als Erstauftgaggeber
Wenn ein Vermieter oder ein von diesem dazu Berechtigter im eigenen Namen als erster Auftraggeber einen Immobilienmakler mit der Vermittlung eines Wohnungsmietvertrags beauftragt hat, wird der Immobilienmakler ab 1. Juli 2023 nur mit dem Vermieter beziehungsweise dem von diesem Berechtigten eine Provision vereinbaren können (§17a Abs. 1 MaklerG).
Christoph Kothbauer, Konsulent für Wohn- und Immobilienrecht, bringt es auf den Punkt: „Eine Provisionsvereinbarung mit dem Mieter soll in einem solchen Fall also jedenfalls ausgeschlossen sein.“
Mieter als erster Auftraggeber
Mit einem Wohnungssuchenden wird ab dem 1. Juli 2023 ein Makler nur dann eine Provision vereinbaren können, wenn ihn dieser als erster Auftraggeber mit der Vermittlung eines Wohnungsmietvertrages beauftragt hat (§17a Abs. 2 MaklerG). „In einem solchen Fall wird der Makler als Doppelmakler auch mit dem Vermieter eine Provision vereinbaren dürfen“, sagt Kothbauer.
Ausnahmen
Aber auch mit dem Wohnungssuchenden als erstem Auftraggeber wird der Makler ab 1. Juli 2023 keine Provision vereinbaren können (§ 17 Abs. 3 MaklerG). Dies betrifft drei Punkte:
Erstens, wenn der Vermieter oder der Verwalter am Unternehmen des Immobilienmaklers oder an einem mit diesem verbundenen Unternehmen (§ 189a Z. 8 UGB) unmittelbar oder mittelbar beteiligt ist oder selbst, durch Organwalter oder durch andere maßgebliche Personen Einfluss auf dieses Unternehmen ausüben kann. Dasselbe gilt auch im umgekehrten Fall, in dem der Immobilienmakler am Unternehmen des Vermieters oder Verwalters oder an einem mit diesem verbundenen Unternehmen unmittelbar oder mittelbar beteiligt ist oder selbst, durch Organwalter oder durch andere maßgebliche Personen Einfluss auf dieses Unternehmen ausüben kann (Z. 1).
Oder zweitens, wenn der Vermieter oder der Verwalter – jeweils inklusive Organwalter und anderer maßgeblicher Personen – vom Abschluss eines Maklervertrags abgesehen hat, damit der Wohnungssuchende als Erstauftraggeber provisionspflichtig wird (Z. 2).
Oder drittens, wenn der Immobilienmakler eine zu vermietende Wohnung mit Einverständnis des Vermieters inseriert oder zumindest für einen eingeschränkten Interessentenkreis – etwa durch Newsletter, E-Mails etc. – auf andere Weise bewirbt (Z.3).
Kothbauer dazu: „§17a Abs. 3 MaklerG soll einer Umgehung des Ersatzauftraggeberprinzips entgegenwirken.“
Dokumentationspflicht des Maklers
Der Immobilienmakler wird ab 1. Juli 2023 jeden Maklervertrag über die Vermittlung eines Wohnungsmietvertrags unter Beifügung des Datums schriftlich oder auf einem anderen dauerhaften Datenträger festhalten müssen. Bei Geltendmachung eines Provisionsanspruchs wird er dem Wohnungssuchenden darzulegen haben, dass keine Erstbeauftragung durch den Vermieter (§ 17a Abs. 1 MaklerG) und auch keine Ausnahme von der Provisionspflicht des Wohnungssuchenden als Erstauftraggeber (§ 17a Abs. 3 MaklerG9) vorliegt (§ 17a Abs. 4 MaklerG).
„Diese Dokumentationspflicht ändert nichts daran, dass es für Maklerverträge grundsätzlich, von Fällen des § 31 KSchG abgesehen, keine Formvorschriften gibt und sie daher auch mündlich oder konkludent zustande kommen können“, führt Experte Kothbauer aus.
Unwirksame Vereinbarungen
Eine Vereinbarung wird ab 1. Juli 2023 unwirksam sein (§ 17a Abs. 5 MaklerG), soweit sie entweder den Wohnungssuchenden zu einer sonstigen Leistung im Zusammenhang mit der Vermittlung oder dem Abschluss eines Wohnungsmietvertrags an den nicht provisionsberechtigten Immobilienmakler oder an den Vermieter verpflichtet (Z. 1) oder den Wohnungssuchenden zu einer sonstigen Leistung im Zusammenhang mit der Vermittlung oder dem Abschluss eines Wohnungsmietvertrags ohne gleichwertige Gegenleistung an den früheren Mieter oder an einen sonstigen Dritten verpflichtet (Z. 2).
An dieser Stelle merkt der Wohn- und Immobilienrechtsexperte Kothbauer an: „Mit § 17a Abs. 5 MaklerG soll verhindert werden, dass der Entfall der Provisionspflicht des Wohnungssuchenden durch ihm vertraglich aufgebürdete Leistungspflichten – etwa in Gestalt von Nebenkosten – kompensiert wird. Insbesondere soll der Vermieter seine Provisionsbelastung nicht auf den Wohnungssuchenden überwälzen dürfen. Außerhalb des mietrechtlichen Preisschutzes wird freilich nicht verhindert werden können, dass der Vermieter seine Vermittlungskosten in den nicht preisgeschützten und daher „freien“ Mietzins hineinkalkuliert, was demnach zu einer Verteuerung der Mietzinse führen wird.“
In der Vollanwendung des MRG wird die Schutzbestimmung des § 27 MRG unberührt bleiben. „Dies bedeutet, dass in der Vollanwendung des MRG für das Begehren der Rückzahlung verbotener Leistungen nach § 17a MaklerG das mietrechtliche Außerstreitverfahren zur Verfügung steht (§ 37 Abs. 1 Z. 14 MRG) und die Verjährungsfrist für die Rückforderung zehn Jahre beträgt (§ 27 Abs. 3 MRG)“, weiß Kothbauer.
Verwaltungsstrafbestimmungen
Sofern die Tat nicht bereits von § 27 Abs. 5 MRG erfasst ist, wird ab 1. Juli 2023 eine Verwaltungsübertretung vorliegen (§ 17a Abs. 7 MaklerG), wenn erstens der Immobilienmakler oder ein für ihn handelnder Vertreter entgegen § 17a Abs. 1, Abs. 3 oder Abs. 5 MaklerG eine Provision oder sonstige Leistung vereinbart, fordern oder entgegennimmt (Z. 1). Oder zweitens, wenn der Vermieter oder ein für ihn handelnder Vertreter, ein früherer Mieter oder ein sonstiger Dritter entgegen § 17a Abs. 5 MaklerG Leistungen vereinbart, fordert oder entgegennimmt (Z. 2). Oder schließlich drittens, wenn es der Immobilienmakler entgegen § 17 Abs. 4 MaklerG unterlässt, einen Maklervertrag schriftlich oder auf einem anderen dauerhaften Datenträger festzuhalten (Z. 3).
Die betreffende Person soll in den Fällen der Z. 1 und Z. 2 mit einer Geldstrafe bis 3.600 Euro, im Fall Z. 3 mit einer solchen bis 1.500 Euro zu bestrafen sein. Dazu Kothbauer:“ Durch den Hinweis auf eine entsprechende Ausnahme -, sofern (…) nicht‘ – wird für den Vollanwendungsbereich des MRG der Vorrang der Verwaltungsstrafbestimmung des § 27 Abs. 5 MRG gegenüber § 17a Abs. 7 MaklerG unterstrichen.“
Geltung
Von der neuen Bestimmung des § 17a MaklerG wird grundsätzlich die Vermittlung von Mietverträgen über jede Art von Wohnung erfasst sein. „Dabei ist der Begriff „Wohnung“ im Sinne des § 1 MRG zu verstehen und umfasst daher jegliche Wohnraummiete – auch in Ein- und Zweifamilienhäusern, Reihenhäusern etc.“, spezifiziert Kothbauer.
Der neue § 17a MaklerG soll für alle Wohnungsmietverträge gelten, unabhängig davon, ob das Mietverhältnis zur Gänze, teilweise oder überhaupt nicht den Schutzbestimmungen des MRG unterliegt. Es ist auch unmaßgeblich, ob für das Mietverhältnis das KSchG zur Anwendung gelangt oder nicht.
Kothbauer gibt zu bedenken: „So sind etwa auch Freizeitwohnungen und Luxusobjekte vom Ersatzauftraggeberprinzip erfasst, obwohl hier ganz ohne Zweifel von keiner besonders zu berücksichtigenden Schutzwürdigkeit der Wohnungssuchenden ausgegangen werden kann. Damit ist zur fehlenden sozialen Treffsicherheit des MaklerG-ÄG schon alles gesagt. Für Geschäftsraummietverträge, für die Miete sogenannter neutraler Objekte – weder Wohn- noch Geschäftszweck – und für Pachtverträge wird § 17a MaklerG hingegen nicht gelten. Gemischt genutzte Objekte sind nach dem Überwiegen der Nutzung zu beurteilen.“
Die neuen Regeln werden aber nicht für die Vermittlung von Wohnungsmietverträgen gelten, die von Dienstgebern als Mieter geschlossen werden, um Dienstnehmern eine Dienst-, Natural- oder Werkswohnung (§ 1 Abs. 2 Z. 2 MRG) zur Verfügung zu stellen (§ 17a Abs. 6 MaklerG).
Unabdingbarkeit und Inkrafttreten
Von § 17a MaklerG wird nicht zum Nachteil des Wohnungssuchenden abgegangen werden können (§ 18 MaklerG). „Damit wird dem Schutzkonzept des Erstauftraggeberprinzips Rechnung getragen, das durch vertragliche Vereinbarung eben nicht ausgeschaltet werden soll“, präzisiert Christoph Kothbauer.
§ 17a MaklerG und § 18 MaklerG in der Fassung des MaklerG-ÄG werden am 1. Juli 2023 in Kraft treten und auf Verträge und Tathandlungen anzuwenden sein, die nach ihrem Inkrafttreten geschlossen oder gesetzt werden (§ 41 Abs. 5 MaklerG).
Auswirkungen auf die Doppelmaklertätigkeit
Ist aufgrund der (typischen) Fallkonstellation, in welcher der Vermieter oder ein von diesem dazu Berechtigter als erster Auftraggeber einen Immobilienmakler mit der Vermittlung eines Wohnungsmietvertrags beauftragt hat, die Provisionspflicht des Wohnungssuchenden ausgeschlossen (§ 17a Abs. 1 MaklerG), so wird dieser Umstand laut Kothbauer de facto das Ende jeglicher Doppelmaklertätigkeit bedeuten: Ein Makler, der vom Mieter keine Provision mehr fordern kann, wird wohl auch kaum bereit sein, mit diesem in ein Vertragsverhältnis zu treten und damit gleichsam unentgeltlich die Risken einer vertraglichen Haftung (§ 3 Abs. 4 MaklerG) wegen Verletzung vertraglicher Aufklärungspflichten (§ 3 Abs. 3 MaklerG, § 30b KSchG) zu tragen.
Dies führt zu dem Ergebnis, dass Mieter ab dem 1. Juli 2023 für gewöhnlich Mietverträge unvertreten, unberaten und ohne haftungsrechtliche Absicherung abschließen werden. Die vermeintliche Kostenentlastung der Mieter ist also mit dem doch recht hohen Preis verbunden, dass der Mieter gegenüber dem Makler keinen Anspruch auf Information und Beratung mehr hat, zumal mangels Vertragsverhältnisses den Immobilienmakler gegenüber dem Mieter keine Interessenwahrungspflicht treffen. Will der Mieter ein solches ganz und gar nicht wünschenswertes Informationsdefizit vermeiden, müsste er anderweitig rechtliche Beratung in Anspruch nehmen und Informationen einholen. Der damit verbundene finanzielle Aufwand würde natürlich die mit § 17a MaklerG verbundene Entlastung gleich wieder zunichtemachen.
Quelle: OIZ Österreichische Immobilien Zeitung Ausgabe 04 2023, Seite 37, 38, 39
Die Vermittlung von Wohnungen
Die Vermittlung von Wohnungen
Was ein Makler leistet.
Und was er kostet.
Quelle: WKO Immobilien- und Vermögenstreuhänder
Beratung, Betreuung, Sicherheit.
Bei der Vermietung von Wohnungen in Mehr- oder Einfamilienhäusern sind die Dienste des vermittelnden Immobilienmaklers unverzichtbar.
– Er recherchiert den Grundbuchsstand sowie die Planunterlagen und ermittelt die Objektdaten.
– Er inseriert die Immobilien, bewirbt sie im Internet und arbeitet anschauliche Exposés aus.
– Er erhebt die Bedürfnisse des Wohnungssuchenden, organisiert Besichtigungstermine und informiert über das anzumietende Objekt und seine Nutzung.
– Er berät beide Seiten des Geschäfts über alle rechtlichen und wirtschaftlichen Aspekte des Mietverhältnisses, bringt die oftmals divergierenden Interessen zum Ausgleich und ist vielfach auch an der – angesichts der Vorgaben des Mietrechtsgesetzes und Konsumentenschutzgesetzes mitunter sehr anspruchsvollen – vertraglichen Abwicklung beteiligt.
Vor allem aber haftet der Immobilienmakler für seine Beratungsleistung und ist dafür mit einer Vermögensschadenshaftpflichtversicherung ausgestattet. Wer bei der Vermietung oder Anmietung die Dienste eines Maklers in Anspruch nimmt, ist daher – und darin liegt ein entscheidender Unterschied zum bloßen „Privatgeschäft“ – ausreichend vermögensrechtlich abgesichert.
Die Vermittlungsprovision
Die Provisionshöchstsätze für die Vermittlung von Immobilien sind in der Immobilienmakler-Verordnung geregelt. Sie ist eine Durchführungsverordnung zur Gewerbeordnung und wird vom Minister für Wirtschaft, Familie und Jugend erlassen. Sie wurde zuletzt mit Wirksamkeit 1. September 2010 geändert.
Bruttomonatsmiete (BMM) als Berechnungsbasis
Bemessungsgrundlage für die Regelung der Höchstprovisionen für die Vermittlung von Haupt- und Untermietverträgen ist die sogenannte Bruttomonatsmiete (BMM): Beim Bruttomietzins handelt es sich um den Haupt- oder Untermietzins, dem auf den Mietgegenstand entfallenden Anteil an den Betriebskosten und öffentlichen Abgaben, den auf den Mietgegenstand entfallenden Anteil für allfällige besondere Aufwendungen (für Gemeinschaftsanlagen) und dem Entgelt für mitvermietete Einrichtungs- und Ausstattungsgegenstände oder sonstige Leistungen, die der Vermieter über die Überlassung des Mietgegenstandes hinaus erbringt. Die zu entrichtende Umsatzsteuer ist hingegen nicht in den Bruttomietzins einzurechnen. Kurz gesagt, beinhaltet der Bruttomietzins alle laufenden Leistungen des Mieters an den Vermieter, nicht jedoch die auf den (Gesamt-) Mietzins entfallende gesetzliche Umsatzsteuer.
Mieterhöchstprovision
– 2 BMM bei unbefristeten Verträgen sowie bei auf mehr als drei Jahre befristeten Verträgen
– 1 BMM bei auf bis zu drei Jahre befristeten Verträgen
Für die Vermittlung eines unbefristeten oder auf mehr als drei Jahre befristeten Haupt- oder Untermietvertrages über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus darf die mit dem Mieter vereinbarte Provision oder sonstige Vergütung den Betrag des zweifachen monatlichen Bruttomietzinses nicht übersteigen. Ist der Mietvertrag auf nicht mehr als drei Jahre befristet, so darf die Vergütung den Betrag des einfachen monatlichen Bruttomietzinses nicht übersteigen.
Vermieterhöchstprovision
– 3 BMM
Die mit dem Vermieter vereinbarte Provision oder sonstige Vergütung für die Vermittlung eines befristeten oder unbefristeten Haupt- oder Untermietvertrages über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus darf den Betrag des dreifachen Bruttomonatsmietzinses nicht überschreiten.
Vermittlung durch den Hausverwalter
– Mieterhöchstprovision: Hälfte der sonst zulässigen Provision
– Vermieterhöchstprovision: 2 BMM bei unbefristeten Verträgen sowie bei auf mehr als zwei Jahre befristeten Verträgen; 1 BMM bei auf bis zu zwei Jahre befristeten Verträgen
Vermittelt ein Immobilienverwalter eine Wohnung in einem von ihm verwalteten Haus, so beträgt die Mieterhöchstprovision bei einem unbefristeten Vertragsverhältnis oder bei einer Befristung von mehr als drei Jahren eine Bruttomonatsmiete und bei einer Befristung bis zu drei Jahren eine halbe Bruttomonatsmiete. Diesfalls darf die mit dem Vermieter vereinbarte Provision oder sonstige Vergütung bei einem unbefristeten Mietvertrag oder bei einer Befristung von zwei Jahren oder mehr den Betrag des zweifachen monatlichen Bruttomietzinses nicht übersteigen, beträgt die Befristung weniger als zwei Jahre, so liegt die Höchstprovision auf Vermieterseite bei einer Bruttomonatsmiete. Die genannten Beschränkungen gelten für den vermittelnden Verwalter dann nicht, wenn von ihm in einer Wohnungseigentumsanlage ein Mietvertrag über eine im Wohnungseigentum stehende Wohnung vermittelt wird, und der vermietende Wohnungseigentümer nicht gleichzeitig Mehrheitseigentümer der Liegenschaft ist.
In einem solchen Fall der Vermittlung eines Wohnungseigentumsobjekts gelten die oben dargestellten Provisionshöchstsätze (Mieter: 2 BMM bei unbefristeten Verträgen sowie bei auf mehr als drei Jahre befristeten Verträgen bzw 1 BMM bei auf bis zu drei Jahre befristeten Verträgen; Vermieter: 3 BMM).
Ergänzungsprovision
– Auf Vermieter- wie Mieterseite ist die Ergänzungsprovision auf höchstens eine halbe BMM beschränkt
Wird ein befristeter Mietvertrag über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus verlängert oder in einen unbefristeten Vertrag umgewandelt, so kann – sofern dies schon ursprünglich vereinbart wurde – die Provision bis zu jenem Betrag nachverrechnet werden, der der Höchstprovision für die letztlich vereinbarte Gesamtdauer des Vertrages bzw bei Umwandlung in ein unbefristetes Vertragsverhältnis der Höchstprovision für ein unbefristetes Vertragsverhältnis entspricht. Eine derartige Ergänzungsprovision bei Wohnungen und Einfamilienhäusern darf jedoch auf Mieter- wie auf Vermieterseite höchstens einem halben monatlichen Bruttomietzins entsprechen!
Umsatzsteuer
Alle genannten Provisionshöchstsätze verstehen sich zuzüglich einer Umsatzsteuer in der Höhe von 20%.
Detailinformationen
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Energieausweis
Bundesgesetz über die Pflicht zur Vorlage eines Energieausweises beim Verkauf und bei der In-Bestand-Gabe von Gebäuden und Nutzungsobjekten (Energieausweis-Vorlage-Gesetz 2012 – EAVG 2012)
Was ist ein Energieausweis?
Was und wozu?
Der Energieausweis ist ein Dokument, das die Gesamtenergie-Effizienz eines Gebäudes angibt. Der Energieausweis oder „Ausweis über die Gesamtenergie-Effizienz“ dient zur Umsetzung der Richtlinie 2010/31/EU über die Gesamtenergie-Effizienz von Gebäuden („EU Gebäude-Richtlinie“), bzw. den daraus folgenden bundes- oder landesrechtlichen Vorschriften.
Was ist drin?
Die Seite 1 des Energieausweises hat vier Faktoren zu enthalten, nämlich
Wofür?
Bei Neubauten muss ein Energieausweis erstellt werden, sofern die jeweils geltende Bauordnung dafür keine speziellen Ausnahmen vorsieht. Bei bestehenden Gebäuden, Gebäudeteilen, Nutzungsobjekten, Wohnungen, Geschäftsräumlichkeiten, sonstigen selbstständigen Räumlichkeiten, Bauprojekten und Renovierungsobjekten wird ein Energieausweis benötigt, wenn diese verkauft, vermietet oder verpachtet werden sollen.
Wer?
Verkäufer, Vermieter und Verpächter, in eingeschränkter Form auch Immobilienmakler und -verwalter, sind verpflichtet, bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung einen Energieausweis vorzulegen und bei Anzeigen in Druckwerken und elektronischen Medien einzelne Inhalte des Energieausweises anzuführen. § 3
Wann und wo?
Die Vorlagepflicht besteht bereits seit dem 1.1.2009.
Ab dem 1. Dezember 2012 kommt die Anzeigepflicht in Druckwerken und elektronischen Medien dazu.
Dazu ist ein nach den bisherigen Regelungen erstellter Energieausweis zu verwenden, der nicht älter als zehn Jahre ist.
• Informationspflicht: Immobilien-Inserate (egal, ob gedruckt oder elektronisch übermittelt) müssen ab 1. Dezember 2012 folgende Daten enthalten: spezifische Heizwärmebedarf (HWB) und der Gesamtenergie-Effizienz-Faktor (fGEE) des Gebäudes/Nutzungsobjekts
• Vorlage- und Aushändigungspflicht – damit den Interessenten vergleichbare Angaben über den energetischen Normverbrauch aller Kauf-, Miet- und Pachtobjekte in Gebäuden zur Verfügung stehen, muss ein gültiger Energieausweis bei Verkauf, Vermietung oder Verpachtung
von Gebäuden und Nutzungsobjekten (Wohnung, Büro, Gewerbeimmobilie etc.) rechtzeitig vor einer ertragserklärung des Interessenten (Kauf-, Miet-, Pachtanbot) dem Käufer, Mieter, Pächter vorgelegt und
binnen 14 Tagen ab Vertragsabschluss ausgehändigt werden. § 4
Was, wenn nicht?
Was, wenn kein Energieausweis vorgelegt wird?
Falls der Verkäufer, Vermieter, Verpächter keinen Energieausweis vorlegt, so gilt gemäß Gesetz automatisch zumindest eine dem Alter und der Art des Gebäudes entsprechende Gesamtenergie-Effizienz als vereinbart.
Diese Rechtsfolgen können per Vertrag nicht ausgeschlossen werden, weder die Vorlagepflicht, noch die Aushändigungspflicht, noch die Haftung des Erstellers für die Richtigkeit, noch die Folgen von Nichtvorlage oder Nichtaushändigung!
Der Käufer, Mieter, Pächter kann nach vergeblicher Aufforderung sein Recht auf Aushändigung des Energieausweises auch gerichtlich geltend machen oder
selbst einen Energieausweis erstellen lassen und die Kosten vom Verkäufer, Vermieter, Verpächter einfordern.
Darüber hinaus werden sowohl Immobilien-Inserate ohne HWB und fGEE als auch die fehlende Vorlage oder fehlende Übergabe eines gültigen Energieausweises mit einer Verwaltungsstrafe von bis zu € 1.450,- bedroht.
Alternativen: Gesamtgebäude, Referenzobjekt
Falls nur ein Nutzungsobjekt verkauft, vermietet, verpachtet werden soll, so kann ein Energieausweis vorgelegt und ausgehändigt werden: entweder über
Bei einem Einfamilienhaus genügt auch die Vorlage und Aushändigung eines Ausweises über die Gesamtenergie-Effizienz eines vergleichbaren Gebäudes von ähnlicher Gestaltung, Größe und Energieeffizienz aufgrund einer bestätigten Ähnlichkeit in Gestaltung, Größe, Energieeffizienz, Lage und Standortklima. § 4.3
Ausnahmen von der Vorlage- und Aushändigungspflicht
Gebäude, die nur frostfrei gehalten werden § 5.1
Dies ist nur ein geraffter Überblick über wesentliche Informationen zum Energieausweis-Vorlage-Gesetz 2012 EAVG 2012.
Diese Informationen sollen und können jedoch eine auf den konkreten Einzelfall bezogene Beratung durch einen Fachmann nicht ersetzen.
Wo gibt es den Energieausweis?
Achtung: In Österreich dürfen gültige Energieausweise nur von befugten Ausstellern angefertigt werden! Die Anforderungen unterscheiden sich je nach Bundesland.
Für weitere Informationen steht Ihnen unser Büro gerne zur Verfügung, und berät Sie bei der Auswahl eines qulifizierten Betriebes um Ihren Energieausweiß erstellen zu lassen.
Eigentum
Eigentum ist das umfassendste Recht an einer Sache (dingliches Recht auf „unbeschränkte Herrschaft“). Beschränkungen durch Vertrag oder Gesetz sind möglich. Durch einen Mietvertrag schränkt der Liegenschaftseigentümer sein volles Verfügungsrecht ein, das Benützungsrecht wird dem Mieter übertragen.
Gebührenpflichtige Bestandverträge
Die Gebühr für Bestandverträge gemäß § 33 TP 5 Gebührengesetz 1957 (GebG) fällt an bei Mietverträgen, Pachtverträgen oder Leasingverträgen und sonstigen Verträgen, wodurch jemand den Gebrauch einer unverbrauchbaren Sache auf eine gewisse Zeit gegen einen bestimmten Preis erhält (§§ 1090 ff Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch – ABGB). Gebührenpflicht besteht nur dann, wenn eine Vertragsurkunde vorliegt.
Natürlich können Sie auch eine Bestellung ohne Anlage eines Kundenkontos aufgeben. Wählen Sie während des Bestellvorganges unter „Ihre Adresse“ einfach die Option „Als Gast bestellen“.
Hinweis: Unter „Wohnräumen“ sind Gebäude oder Gebäudeteile zu verstehen, die überwiegend Wohnzwecken dienen, einschließlich sonstiger selbständiger Räume und anderer Teile der Liegenschaft (wie Keller- und Dachbodenräume, Abstellplätze und Hausgärten, die typischerweise Wohnräumen zugeordnet sind).
Wohnzwecken dienen Gebäude oder Räumlichkeiten in Gebäuden dann, wenn sie dazu bestimmt sind, in abgeschlossenen Räumen privates Leben, speziell auch Nächtigung, zu ermöglichen. Unter die Befreiung fällt nicht nur die Vermietung oder Nutzungsüberlassung der eigentlichen Wohnräume, sondern auch die mitvermieteten Nebenräume wie Keller- und Dachbodenräume. Auch ein gemeinsam (das heißt im selben Vertrag) mit dem Wohnraum in Bestand gegebener Abstellplatz oder Garten ist, wenn nicht eine andere Nutzung dominiert, als zu Wohnzwecken vermietet anzusehen. Eine überwiegende Nutzung zu Wohnzwecken liegt vor, wenn das zu Wohnzwecken benützte Flächenausmaß jenes zu anderen Zwecken übersteigt.
Aufrecht bleibt die Gebühr auf Urkunden über den Abschluss von Bestandverträgen über Geschäftsräumlichkeiten. Keine Auswirkung hat die Änderung des Gebührengesetzes auch für Bürgschaftserklärungen (§ 33 TP 7 GebG), die etwa im Zusammenhang mit Wohnungsmietverträgen erfolgen.
Grunderwerbssteuer
Grundstückswertverordnung für „GRST NEU“
Wie bereits schon bekannt ist, ist die „Grunderwerbsteuer neu“ vor allem dadurch gekennzeichnet, dass anstelle des (dreifachen)Einheitswertes ab 1.1.2016 der sogenannte Grundstückswert als Bemessungsgrundlage gilt, welcher deutlich näher am Verkehrswert liegt und somit bei unentgeltlichen Übertragungen von Grundstücken im Familienkreis oftmals zu einer höheren Grunderwerbsteuerbelastung führen kann.
Der Begriff des Grundstückswerts wurde im GrEStG neu geschaffen und durch die Grundstückswertverordnung (GrWV), welche Ende Dezember 2015 final beschlossen wurde, präzisiert.
Grundsätzlich kommt der Grundstückswert immer dann zur Anwendung, wenn keine Gegenleistung für die Übertragung eines Grundstücks vorliegt – außerdem kommt er bei Vorgängen nach dem UmgrStG wie auch bei Anteilsvereinigungen zum Einsatz.
Der Grundstückswert lässt sich auf drei unterschiedliche und gleichwertige Arten bestimmen. Der Steuerpflichtige ist folglich nicht dazu verpflichtet, mehrere Varianten der Grundstückswertberechnung vorzunehmen oder auch den höchsten ermittelten Wert heranzuziehen.
Der Grundstückswert kann entweder mithilfe des Pauschalwertmodells ermittelt werden oder aus einem geeigneten Immobilienpreisspiegel abgeleitet werden. Außerdem kann bei entsprechendem Nachweis auf den niedrigeren gemeinen Wert abgestellt werden, wobei es bei Rückgriff auf ein Sachverständigengutachten sogar zur Beweislastumkehr kommt. Wichtig ist auch, dass die Ermittlungsmethode für jede wirtschaftliche Einheit frei gewählt werden kann.
Bei Anwendung des Pauschalwertmodells entspricht der Grundstückswert der Summe aus Grundwert und Gebäudewert. Grundsätzlich sollen dabei die Grundstückslage, die Bauweise, die Nutzung, die Fläche und der Erhaltungszustand des Gebäudes berücksichtigt werden. Im Detail ist die Berechnung durchaus komplex und basiert bei der Grundwertberechnung auf Parametern wie dem beim Finanzamt eruierbaren Bodenwert oder einem von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlichen Hochrechnungsfaktor (zB Hochrechnungsfaktor 5,5 für den 17. Wiener Gemeindebezirk oder Hochrechnungsfaktor 3 für Bad Aussee).
Für die Ermittlung des Gebäudewertes stellt die Nutzfläche bzw. die Bruttogrundrissfläche die Ausgangsbasis dar, welche mit dem
Baukostenfaktor zu multiplizieren ist. Die Verordnung legt den Baukostenfaktor pro m2 für die verschiedenen Bundesländer fest.
Dieser beträgt beispielsweise in Wien 1.470 €/m2 und im Burgenland 1.270 €/m2. Begünstigungen im Sinne der Verminderung des Grundstückswerts sind dann in Abhängigkeit von der Art des Gebäudes und von der Fertigstellung bzw seitdem erfolgten Sanierung bzw Teilsanierung zu berücksichtigen.
Betreffend die Gebäudekategorie wird es oftmals, sofern es sich nämlich nicht um Fabriksgebäude oder Lagerhäuser handelt, zu einem Abschlag von 28,75% kommen, wodurch der Baukostenfaktor nur zu 71,25% zu berücksichtigen ist.
Die Begünstigung iZm der Sanierung bzw Teilsanierung ist dann (zusätzlich) anwendbar, wenn vier von fünf Maßnahmen innerhalb der letzten 20 Jahre vor der Übertragung durchgeführt worden sind. Wurden in diesem Zeitraum „nur“ zwei Maßnahmen durchgeführt, handelt es sich um eine Teilsanierung. Die möglichen Sanierungsmaßnahmen umfassen die Erneuerung des Außenverputzes mit Erhöhung des Wärmeschutzes, den erstmaligen Einbau oder Austausch von Heizungsanlagen, den erstmaligen Einbau oder Austausch von Elektro-, Gas-, Wasser- oder Heizungsinstallationen, den erstmaligen Einbau oder Austausch von Badezimmern und den Austausch von 75% der Fenster.
Alternativ zum Pauschalwertmodell kann der Grundstückswert auch anhand eines geeigneten Immobilienpreisspiegels ermittelt werden. Für Erwerbsvorgänge im Jahr 2016 (Steuerschuld entsteht vor dem 1.1.2017) ist ausschließlich der Immobilienpreisspiegel der WKO, Fachverband der Immobilien- und Vermögenstreuhänder heranzuziehen. Vergleichbar dem Pauschalwertmodell ist auch hier ein Abschlag von 28,75% vorzunehmen, um zum Grundstückswert zu gelangen.
Für Erwerbsvorgänge nach dem Jahr 2016 bzw. bei denen die Steuerschuld nach dem 31.12.2016 entsteht, ist ausschließlich der zuletzt gültige Immobilienpreisspiegel der Statistik Austria maßgebend – auch hier ist ein Abschlag von 28,75% zu berücksichtigen. Ob das Pauschalwertmodell oder der Immobilienpreisspiegel günstiger ist, hängt stark vom Einzelfall ab. Für Wien betrachtet könnte zB sein, dass bei der Übertragung von Immobilien in „schlechten Gegenden von Nobelbezirken“ der Immobilienpreisspiegel
unvorteilhaft ist, da auch die Immobilien in mäßig attraktiven Gegenden vom generell hohen Preisniveau eines teuren Bezirks beeinflusst werden.
Immobilienverwalter
Der Tätigkeitsbereich des Immobilienverwalters umfasst sämtliche Tätigkeiten, die zur Verwaltung von bebauten und unbebauten Liegenschaften sowie deren Erhaltung, Instandsetzung, Verbesserung und Sanierung notwendig und zweckmäßig sind. Dazu zählt auch das Inkasso von Geldbeträgen, sowie die Leistung von Zahlungen, die im Zusammenhang mit der Verwaltungstätigkeit stehen. Der Immobilienverwalter ist auch befugt, Reparaturen und Ausbesserungsarbeiten bei den von ihm verwalteten Objekten durchzuführen.
Die Bestellung des Immobilienverwalters erfolgt durch den Verwaltungsvertrag. Zusätzlich zum Verwaltungsvertrag regelt das WEG bei Wohnungseigentumsanlagen die Rechtsstellung des Verwalters.
Immobilienertragsteuer
Immobilienertragsteuer auf den Veräußerungs- bzw. Spekulationsgewinn
Gewinne aus der Veräußerung privater Liegenschaften werden seit 01.04.2012 unbefristet besteuert. Bei Immobilien, die nach dem 31.03.2012 veräußert werden, ist hinsichtlich der Besteuerung zwischen „steuerverfangenen Immobilien“, die ab dem 01.04.2002 (bzw. 01.04.1997) entgeltlich angeschafft wurden, und „Altfällen“ zu unterscheiden.
Keine Vergebührung mehr
Keine Vergebührung mehr bei Wohnungsmietverträgen – seit 11.11.2017
Für Wohnmietverträge wird künftig keine Mietvertragsgebühr mehr erhoben. Das hat jetzt der Nationalrat beschlossen. Das Parlament folgte damit einer Empfehlung des parlamentarischen Finanzausschusses. Bislang waren sämtliche schriftliche Mietverträge gebührenpflichtig. Mit der Gesetzesänderung sollen vor allem Mieter mit geringem Einkommen entlastet werden.
Mietverträge waren in Österreich bislang gebührenpflichtig. Bei unbefristeten Wohnungsmietverträgen betrug die Gebühr ein Prozent der Summe des dreifachen Jahresbruttomietzinses.
Kaution
Sicherstellung (z.B. durch einen Barbetrag oder ein Sparbuch) eines Vertragsteiles für den Fall der Nichteinhaltung der Vertragsbedingungen durch den anderen Vertragsteil (z.B. bei Mietverträgen Stellung einer Kaution durch den Mieter zur Deckung allfälliger Mietzinsrückstände oder Beschädigungen des Mietgegensandes bzw. Inventars).
Mietzins
Der Mietzins ist der Preis, den der Mieter für die Überlassung des Mietgegenstandes (im Regelfall monatlich im vorhinein) zu entrichten hat. Er besteht aus dem Hauptmietzins, den anteiligen Betriebskosten und öffentlichen Abgaben, den anteiligen Aufwendungen für Gemeinschaftsanlagen wie z.B. Lift oder Zentralheizung, einem allfälligen Entgelt für mitvermietete Einrichtungsgegenstände sowie der vom Mietzins zu entrichtenden Umsatzsteuer. Der Gesamtmietzins wird auch als Bruttomietzins bezeichnet.
Neue Richtwerte seit 1. April 2023
Bis zuletzt fanden intensive Debatten darüber statt, ob nicht zur Entlastung der Mieter angesichts der anhaltend hohe Inflation die gesetzliche Valorisierung der Richtwerte in Gestalt einer „Mietpreisbremse“ zwar nicht ausgesetzt, aber doch immerhin verzögert werden sollte – etwa durch eine Aufteilung des sich aus der Veränderung des VPI 2010 ergebenden Ausmaßes der Erhöhung auf drei Jahre. Seit 22. März 2023 steht fest, dass es zu einem derartigen Eingriff in das Richtwertgesetz (RichtWG) nicht kommen wird. Weiteres steht fest, dass eine sozialpolitisch als wünschenswert erachtete Entlastung der Mieter stattdessen durch Wohnkostenbeihilfen in Gestalt einer Einmalzahlung bewerkstelligt werden soll.
Gemäß § 5 Abs. 2 RichtWG wurden somit auf der Grundlage des Jahresdurchschnittswertes des VPI 2010 für das Jahr 2022 (=133,6) am 1. April 2023 neue Richtwerte mietrechtlich wirksam.
Die neuen Richtwerte im Überblick
Bundesland Richtwerte alt Richtwerte neu
(in EUR) 01.04.2022 in (EUR)
bis 31.03.2023 ab 01.04.2023
Burgenland 5,61 6,09
Kärnten 7,20 7,81
Niederösterreich 6,31 6,85
Oberösterreich 6,66 7,23
Salzburg 8,50 9,22
Steiermark 8,49 9,21
Tirol 7,50 8,14
Vorarlberg 9,44 10,25
Wien 6,15 6,67
Quelle: OIZ Österreichische Immobilien Zeitung Ausgabe 04 2023, Seite 27
Provision
Die Provision ist das Entgelt des Immobilienmaklers für seine Vermittlungstätigkeit. Die Provision ist verdient und fällig mit dem durch die Tätigkeit des Immobilienmaklers bewirkten Zustandekommen des Rechtsgeschäftes (Willenseinigung).
Steuerverfangene Immobilien
„Steuerverfangene Immobilien“: 30 % Steuer auf Veräußerungsgewinn
Im Regelfall unterliegen Immobilien, die ab dem 01.04.2002 angeschafft wurden (bzw. ab dem 01.04.1997, falls eine Teilabsetzung für Herstellungsaufwendungen in Anspruch genommen wurde) einer einheitlichen Immobilienertragsteuer in Höhe von 30 % des Veräußerungsgewinns, der Differenz zwischen Anschaffungskosten und Verkaufspreis. Steuermindernd wirken sich Instandsetzungs- und nachträgliche Herstellungsmaßnahmen aus, soweit diese nicht mehr steuerlich geltend gemacht werden können. Geltend gemachte Absetzbeträge von Anschaffungs- und Herstellungskosten einschließlich jener AfA, welche bei der Berechnung der besonderen Einkünfte (Details siehe unten) abgezogen worden ist, sowie offene Teilabsetzbeträge für Instandsetzungsaufwendungen müssen hinzugerechnet werden. Für Veräußerungen bis 31.12.2015 ist ein Steuersatz von 25% anzuwenden. Eine Inflationsabgeltung in Höhe von 2 % pro Jahr kann ab 1.1.2016 nicht mehr geltend gemacht werden.
HINWEIS:
Vor allem bei vermieteten Immobilien kann die Ermittlung des Veräußerungsgewinns im Regelfall nur im Zusammenwirken mit dem Steuerberater und Immobilienverwalter des Verkäufers ermittelt werden. Die Meldung und Abfuhr der Immobilienertragsteuer hat durch den Parteienvertreter (Vertragserrichter) spätestens am 15. Tag des auf den Kalendermonat des Zuflusses zweitfolgenden Kalendermonats zu erfolgen.
WEG-Novelle 2022 - Beschlussfassung im Wohnungseigentum - Änderungen ab 01.07.2022
WEG-Novelle 2022
Beschlussfassung im Wohnungseigentum
Änderungen ab 1.7.2022
Quelle: WKO Immobilien- und Vermögenstreuhänder
Entscheidungen der Eigentümergemeinschaft
In Wohnungseigentumsobjekten stehen sich die Interessen des Einzelnen und jene der Allgemeinheit gegenüber, wobei der Gesetzgeber versucht, einen Ausgleich zu schaffen. Während der Einzelne nach § 16 WEG berechtigt ist, sein Objekt zu nutzen und bestimmte Änderungen auch unter Einbeziehung von Allgemeinflächen oder anderen Wohnungseigentumsobjekten zu ändern, erlauben die §§ 24ff WEG den Eigentümern, Beschlüsse (in der Eigentümerversammlung) zu fassen.
Das WEG 2002 kannte bis zur Novelle 2022 die Unterscheidung in Präsenz- und Konsensquorum nicht, da positive Entscheidungen immer eine Mehrheit der Miteigentumsanteile erforderten. Selbst wenn alle teilnehmenden Eigentümer einer Maßnahme zustimmten, konnte kein positiver Beschluss gefasst werden, wenn sie weniger als die Hälfte der Miteigentumsanteile darstellten. Passive und nicht entscheidungswillige Eigentümer konnten Entscheidungsfindungen massiv verzögern. Anders als bei den Individualrechten nach § 16 WEG kann die Zustimmung auch nicht substituiert werden. Die Novelle 2022 adressiert dieses Problem mit Wirkung 1.7.2022 und bietet zwei alternative Beschlussfassungen: positive Beschlüsse erfordern entweder die Zustimmung der Mehrheit der Miteigentumsanteile oder die Zustimmung von zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen, sofern die zustimmenden Eigentümer zumindest ein Drittel der Miteigentumsanteile repräsentieren.
Eigentümerversammlung, Umlaufbeschlüsse
Nach § 24 Abs 1 WEG dient zur Willensbildung in der Eigentümergemeinschaft dient nach § 24 Abs 1 WEG vornehmlich die Eigentümerversammlung, doch können Beschlüsse auch auf andere Weise zustande kommen. Wie im Gesellschaftsrecht ist es damit auch im Rahmen des WEG zulässig, schriftliche Beschlüsse (Umlaufbeschlüsse) zu fassen; häufig wird dies auch in Ergänzung zu einer Eigentümerversammlung umgesetzt (etwa weil nicht ausreichend Stimmen für eine Entscheidungsfindung erzielt werden konnten oder weil zu wenige Eigentümer teilnahmen).
Eigentümerversammlungen sollen nach § 26 Abs 1 WEG grundsätzlich alle zwei Jahre stattfinden, ausgenommen eine Mehrheit von zwei Dritteln der Anteile beschließt Abweichendes. Darüber hinaus können mindestens drei Wohnungseigentümer, die in Summe mehr als 25% der Anteile in sich vereinen, die Einberufung einer Eigentümerversammlung verlangen.
Nach der ursprünglichen Konzeption des WEG 2002 ist unter einer Eigentümerversammlung primär ein physisches Treffen gemeint, wobei die Eigentümer nach § 25 Abs 2 WEG zumindest zwei Wochen vor dem Versammlungstermin geladen werden sollen.
Ab 1.7.2022 kann der Verwalter Eigentümern eine Teilnahme im Wege elektronischer Kommunikation, etwa durch Videokonferenzverbindung, ermöglichen. Gerade für ältere, gebrechliche oder kranke Menschen oder ortsabwesende Eigentümer kann dies eine massive Erleichterung bedeuten. Der neue § 25 Abs 2a WEG ermöglicht ausdrücklich nur Hybridveranstaltungen, sohin keine gänzlichen Onlineversammlungen. Ferner liegt die Durchführung im Ermessen des Verwalters, der auch nach Größe der Eigentümergemeinschaft, nach Zahl der Onlineteilnehmer oder sonstigen Schwierigkeiten (Feststellung der Identität, Visualisierungen, etc) davon absehen kann.
Mehrheitsbeschlüsse
Die Mehrheit der Stimmen richtet sich nach § 24 Abs 4 WEG zunächst nach der Mehrheit der Miteigentumsanteile; stimmt diese zu und hatte jeder Eigentümer die Gelegenheit, sich zum geplanten Beschluss zu äußern, kommt der Beschluss gültig zustande. Nicht erheblich ist, ob der Beschluss in einem Schritt oder in mehreren Etappen (etwa durch eine anschließende schriftliche Beschlussfassung) zustande kam. Bei Stimmengleichheit kann das Gericht angerufen werden.
Nachdem die Mehrheit immer auf Basis aller Miteigentumsanteile und nicht der anwesenden Eigentümer ermittelt wird, können passive Eigentümer Entscheidungsfindungen blockieren. Vor diesem Hintergrund erlaubt der neue § 24 Abs 4 WEG ab 1.7.2022, eine neue Form der Beschlussfassung, bei der zwei Voraussetzungen kumulativ erfüllt sein müssen:
– Zustimmung von zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen; und
– die Zustimmenden machen zumindest ein Drittel der Miteigentumsanteile aus.
Beispiel: Nehmen mehrere Eigentümer, die zusammen 35% der Miteigentumsanteile umfassen, an einer Eigentümerversammlung teil und stimmen alle für eine bestimmte Maßnahme, so liegt nach der Rechtslage bis 30.6.2022 kein gültiger Beschluss vor; die fehlenden 16% können allenfalls im Wege einer nachträglichen Zustimmung (auf schriftlichem Weg) eingeholt werden. Nach der Rechtslage ab 1.7.2022 ist dies nicht mehr erforderlich. Beide Entscheidungsalternativen sind gleichwertig. Weder muss im Vorfeld festgelegt werden, welche Mehrheit angestrebt wird, noch sind mit einer Variante Nachteile verbunden. Nach § 24 Abs 4 WEG ist ab 1.7.2022 jedoch ausdrücklich darauf hinzuweisen, dass auch ein mehrheitliches Unterbleiben der Stimmabgabe eine wirksame Beschlussfassung nicht verhindert kann.
Weiterhin sind nach § 24 Abs 3 WEG Wohnungseigentümer dann von der Teilnahme ausgeschlossen, wenn Gegenstand der Beschlussfassung ein Rechtsgeschäft, ein Rechtsverhältnis oder ein Rechtsstreit mit einem Wohnungseigentümer oder mit einer familiär oder wirtschaftlich nahestehenden Person ist. Soll etwa einem Eigentümer die Nutzung einer Einzelladestation für elektronische Fahrzeuge nach § 16 Abs 8 WEG untersagt werden, so ist der betroffene Eigentümer ab 1.1.2022 ausgeschlossen.
Anfechtung von Beschlüssen
Beschlüsse können nach § 24 Abs 6 WEG innerhalb eines Monats ab Anschlag mit einem gegen die übrigen Wohnungseigentümer zu richtenden Antrag unter folgenden Voraussetzungen angefochten werden: (i) formelle Mängel, (ii) Gesetzwidrigkeit oder (iii) Fehlen der erforderlichen Mehrheit. Sofern diese grundlegenden Prinzipien der Beschlussfassung eingehalten wurden, wird dem Antrag nicht stattgegeben. Der in der Praxis häufigste Anwendungsfall liegt in der nicht gehörigen Ladung der Eigentümer, etwa weil die Zustellanschriften nicht bekannt oder veraltet waren. Liegt eine Maßnahme der außerordentlichen Verwaltung wie etwa nützliche Verbesserungen oder über die Erhaltung hinausgehende bauliche Veränderungen vor, so können die überstimmten Eigentümer darüber hinaus innerhalb von drei Monaten ab Anschlag die gerichtliche Aufhebung des Mehrheitsbeschlusses nach § 29 Abs 1 WEG verlangen. Das Gericht hat den Beschluss aufzuheben, wenn die Veränderung die Antragsteller übermäßig beeinträchtigen würde oder wenn die Kosten der Veränderung nicht aus der Rücklage gedeckt werden können. Die änderungswilligen Eigentümer können jedoch die Aufhebung des Beschlusses abwenden, wenn (i) der nicht gedeckte Kostenanteil von der beschließenden Mehrheit übernommen wird oder wenn (ii) es sich um eine Verbesserung handelt, die auch unter Berücksichtigung der fehlenden Kostendeckung in der Rücklage allen Wohnungseigentümern eindeutig zum Vorteil gereicht.
WEG-Novelle 2022 - Das Änderungsrecht des Wohnungseigentümers - E-Ladestationen
WEG-Novelle 2022
Das Änderungsrecht des Wohnungseigentümers
E-Ladestationen zum Langsamladen
Quelle: WKO Immobilien- und Vermögenstreuhänder
Änderungen des Wohnungseigentümers
In Wohnungseigentumsobjekten stehen sich regelmäßig die Interessen des Einzelnen und jene der Allgemeinheit gegenüber, wobei der Gesetzgeber versucht, einen Ausgleich zu schaffen. Der Einzelne ist nach § 16 Abs 1 und 2 WEG berechtigt, sein Wohnungseigentumsobjekt zu nutzen und gewisse Änderungen auch unter Inanspruchnahme allgemeiner Teile der Liegenschaft oder – im Ausnahmefall – unter Inanspruchnahme anderer Wohnungseigentumsobjekte zu ändern. Die Praxis hat gezeigt, dass passive und sensible Nachbarn viele Projekte auf lange Zeit verzögern können. Seit 1.1.2022 besteht daher einerseits ein erweiterter Katalog privilegierter Maßnahmen, bei denen nicht geprüft werden muss, ob die Änderung verkehrsüblich ist oder einem wichtigen Interesse des ändernden Eigentümers entspricht; dies wird unwiderlegbar vermutet. Andererseits wurde in § 16 Abs 5 WEG in Abweichung vom allgemeinen Grundsatz, dass Schweigen keine Zustimmung bedeutet, normiert, dass eine Zustimmung unter gewissen Voraussetzungen als erteilt gilt, sofern der Nachbar ausreichend informiert wurde und er nicht binnen 2 Monaten widerspricht.
Langsamladen
Das Langsamladen war eines der Kernelemente der Novelle 2022, wobei bewusst keine Definition vorgenommen wurde. In Anlehnung an die Entscheidung des OGH vom 18.12.2019 wird darunter zunächst das einphasige Laden mit 3,7 kW verstanden. Die erläuternden Bemerkungen zur Novelle sehen dies weniger streng und erlauben auch das einphasige Laden mit 5,5 kW. Aufgrund der fehlenden Definition ist es den Gerichten möglich, das WEG in den nächsten Jahren weiterzuentwickeln und § 16 WEG an den jeweiligen Stand der Technik anzupassen.
Was darf ein Wohnungseigentümer?
Wohnungseigentum ist nach § 2 Abs 1 WEG das dem Miteigentümer einer Liegenschaft oder einer Eigentümerpartnerschaft eingeräumte dingliche Recht, ein Wohnungseigentumsobjekt ausschließlich zu nutzen und allein darüber zu verfügen. Das Wohnungseigentum ist daher zunächst mit einem Nutzungsrecht verbunden, das auch nochmals in § 16 Abs 1 WEG bekräftigt wird. Eine gesonderte Zustimmung der anderen Eigentümer ist nicht erforderlich. Möchte der Wohnungseigentümer darüberhinausgehend eine Änderung (einschließlich Widmungsänderungen) am Wohnungseigentum vornehmen, so ist in einem ersten Schritt zu prüfen, ob eine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen anderer Wohnungseigentümer möglich ist. Die Judikatur zum Individualrecht in § 16 Abs 2 WEG ist streng; Beispiele unter der Mindestschwelle sind etwa das Einschlagen von Nägeln, das Anbohren von Wänden, der Anschluss eines Ofens an einen vorhandenen Kamin, die Veränderung einer nicht tragenden Innenwand im Wohnungseigentumsobjekt oder die Verlegung einer Terrassenverfliesung, womit ein zeitgemäßer Ausstattungszustand hergestellt wird. Ist eine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen möglich, so muss der änderungswillige Eigentümer die Zustimmung aller Wohnungseigentümer in folgendem Rahmen einholen:
Allgemeine Voraussetzungen
Die Änderung darf zunächst weder eine Schädigung des Hauses, noch eine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen der anderen Wohnungseigentümer mit sich ziehen. Nach § 16 Abs 2 Z 1 WEG ist dies insbesondere dann gegeben, wenn die äußere Erscheinung des Gebäudes beeinträchtigt wird oder eine Gefahr für die Sicherheit von Personen, des Hauses oder von anderen Sachen folgt. Dies gilt selbst dann, wenn die Maßnahme nur das eigene Wohnungseigentumsobjekt des Änderungswilligen betrifft. Während die erste Voraussetzung durch Einsatz geeigneter Professionisten bestmöglich hintangehalten werden kann, bietet die zweite viel Raum zur Argumentation.
Inanspruchnahme allgemeiner Teile
Möchte der Wohnungseigentümer auch allgemeine Teile der Liegenschaft in Anspruch nehmen, so muss die Änderung nach § 16 Abs 2 Z2 WEG zusätzlich entweder der Übung des Verkehrs entsprechen oder einem wichtigen Interesse des Wohnungseigentümers dienen. Bestimmte Maßnahmen sind privilegiert, es entfällt bei ihnen also die Prüfung der beiden Voraussetzungen. Seit 1.1.2022 gilt dies insbesondere für die Anbringung einer Vorrichtung zum Langsamladen eines elektrisch betriebenen Fahrzeugs, für die barrierefreie Ausgestaltung eines Wohnungseigentumsobjektes oder von allgemeinen Teilen der Liegenschaft oder für die nach dem Stand der Technik notwendigen Einrichtungen für den Rundfunkempfang und den Empfang digitaler Dienstleistungen, sofern der Anschluss an eine bestehende Einrichtung nicht möglich oder nicht zumutbar ist.
Inanspruchnahme anderer Wohnungseigentumsobjekte
Werden durch die Änderungen auch Wohnungseigentumsobjekte anderer Eigentümer in Anspruch genommen, so ist der Nachbar nur dann zur Zustimmung verpflichtet, wenn die Maßnahme keine wesentliche und dauernde Beeinträchtigung des Wohnungseigentums des Nachbarn zur Folge hat und bei billiger Abwägung aller Interessen zumutbar ist.
Und wenn nicht alle Zustimmungen vorliegen?
Erlangt der Eigentümer nicht alle Zustimmungen, etwa weil die Betroffenen nicht reagieren oder aktiv widersprechen, so kann bzw muss die Zustimmung im Außerstreitverfahren substituiert werden, sofern alle genannten Voraussetzungen erfüllt sind. Gerade in größeren Gebäuden mit einer Vielzahl von Wohnungseigentumsobjekten führte dies oft zur Anrufung der Gerichte. Zur Entlastung der Gerichte sieht § 16 Abs 5 WEG seit 1.1.2022 eine Zustimmungsfiktion vor, wonach die Zustimmung der Eigentümer dann als erteilt gilt, wenn (i) diese von der geplanten Änderung ordnungsgemäß verständigt wurden, (ii) sie nicht anschließend innerhalb von zwei Monaten widersprochen haben und (iii) darüber hinaus eine der folgenden privilegierten Maßnahmen vorliegt: die Anbringung einer Vorrichtung zum Langsamladen, die Herstellung der Barrierefreiheit, die Anbringung einer Solaranlage an einem Reihenhaus oder Einzelgebäude, die Einrichtung von Beschattungssystemen oder der Einbau einbruchsicherer Türen. Ein Nachbar muss jedoch keinesfalls wesentliche und dauernde Beeinträchtigungen seines Wohnungseigentumsobjektes dulden.
Was bedeutet das für Ladestationen?
Hat der änderungswillige Eigentümer alle Zustimmungen (allenfalls aufgrund der Zustimmungsfiktion) erlangt, so hat er nach§ 16 WEG das Recht, die Ladestation auf eigene Kosten zu errichten. Er hat darüber hinaus die Strom- und Erhaltungskosten zu tragen. Allfällige Mehrkosten der Infrastruktur (einschließlich Versicherung und Stromanschluss) übernimmt die Allgemeinheit. Eine Untersagung ist nur im strengen Rahmen des neuen § 16 Abs 8 WEG und damit nur mit einem Mehrheitsbeschluss der Eigentümer möglich, sofern eine allgemeine Ladestation eingerichtet werden soll und die Einzelstation bereits seit 5 Jahren besteht. Der betroffene Betreiber ist hinsichtlich dieses Beschlusses nach § 24 Abs 3 WEG von der Beschlussfassung ausgeschlossen.
WEG-Novelle 2022 - Die Rücklage im Wohnungseigentum - Änderungen ab 01.07.2022
WEG-Novelle 2022
Die Rücklage im Wohnungseigentum
Änderungen ab 1.7.2022
Quelle: WKO Immobilien- und Vermögenstreuhänder
Die Bildung einer Rücklage
In Wohnungseigentumsobjekten stehen sich die Interessen des Einzelnen und jene der Allgemeinheit gegenüber, wobei der Gesetzgeber versucht, einen Ausgleich zu schaffen. Ein häufiger Streitpunkt ist die Höhe der Rücklage, bei der vorausschauende Eigentümer höhere Beträge vorziehen, andere jedoch lieber nicht laufend ansparen und im Anlassfall reagieren. § 31 Abs 1 WEG erlaubte bislang eine grundsätzliche Freiheit, da zwar die Bildung einer „angemessenen Rücklage zur Vorsorge für künftige Aufwendungen“, nicht jedoch eine Mindestrücklage vorgesehen war. Mit der Wohnungseigentumsnovelle 2022 wird mit Wirkung ab 1.7.2022 eine Mindestrücklage für Immobilien eingeführt, die sich jedoch abweichend vom allgemeinen System des WEG nicht an den Nutzwerten und Miteigentumsanteilen, sondern an den Nutzflächen orientiert. Weiterhin darf jedoch eine höhere, angemessene Rücklage gebildet werden, etwa weil in den nächsten Jahren umfangreiche Sanierungsarbeiten (zB Steigleitungen) anstehen.
Bildung einer angemessenen Rücklage
Die Wohnungseigentümer haben nach § 31 Abs 1 WEG eine angemessene Rücklage zur Vorsorge für künftige Aufwendungen zu bilden. Der Gesetzgeber ließ offen, was genau unter „angemessen“ zu verstehen ist und führte lediglich erklärend aus, dass bei der Festlegung der Beiträge auf die voraussichtliche Entwicklung der Aufwendungen Bedacht zu nehmen ist. Unter Aufwendungen sind nur jene für die Liegenschaft, nicht jedoch solche für einzelnen Wohnungseigentumsobjekte zu verstehen. Eine genauere Definition enthält auch § 32 WEG nicht. Sofern die Aufwendungen vom Verbrauch abhängig sind und die Anteile der Wohnungseigentumsobjekte am Gesamtverbrauch mit wirtschaftlich vernünftigem Kostenaufwand durch Messvorrichtungen ermittelt werden können, können die Wohnungseigentümer mit einer Mehrheit von zwei Dritteln der Anteile eine Aufteilung nach Verbrauchsanteilen festlegen (ein einfacher Mehrheitsbeschluss nach § 24 WEG ist in diesem Fall sohin nicht ausreichend).
Änderungen ab 1.7.2022
Ab 1.7.2022 sollen bei der Festlegung einer angemessenen Rücklage insbesondere die Aufwendungen zur thermischen Sanierung oder energietechnischen Verbesserung des Gebäudes Berücksichtigung finden. Damit soll es in Zukunft leichter werden, die Gebäude technisch aufzurüsten, ohne einzelne Wohnungseigentümer finanziell zu überlasten.
Die Praxis zeigt, dass die allgemeine Umschreibung in § 31 Abs 1 WEG oft zu einer unzureichenden Bildung von Rücklagen führte, womit unter Umständen Sanierungen und Verbesserungen hintangehalten wurden. Vor diesem Hintergrund sind ab 1.7.2022 zumindest EUR 0,90 pro Quadratmeter Nutzfläche einzuheben. Sofern die aktuellen Vorschreibungen unter dem gesetzlichen Mindestmaß liegen, steht es den Hausverwaltungen frei, diesen Betrag auch bereits davor einzuheben; der bis 30.6.2022 geltende § 31 Abs 1 WEG schließt dies nicht aus.
Bei der Berechnung der Gesamtnutzfläche des Gebäudes ist nach § 7 WEG vorzugehen und somit von den behördlich bewilligten Bauplänen auszugehen. Die so ermittelte Gesamtrücklage ist auf Basis der Miteigentumsanteile auf die einzelnen Eigentümer aufzuteilen.
Der Betrag von EUR 0,90 ist indexiert und ab 1.1.2024 alle zwei Jahre entsprechend den Veränderungen des VPI 2020 anzupassen. Dabei wird der Indexwert für den Monat Juni 2021 (!) mit dem Indexwert des vorhergehenden Junis verglichen. So werden im Jänner 2024 die Indexzahlen für Juni 2021 und Juni 2023 gegenübergestellt, im Jänner 2026 die Indexzahlen für Juni 2021 und Juni 2025. Die Indexanpassung gilt nach § 31 Abs 5 WEG ab 1.1. für das betreffende Jahr, wobei die Wirtschaftskammer Österreich den neuen Betrag bis spätestens November des jeweiligen Vorjahres auf der Homepage des Fachverbandes der Immobilien- und Vermögenstreuhänder veröffentlicht.
Der Gesetzgeber orientiert sich in § 31 WEG nicht nur an den zu erwartenden Finanzierungserfordernissen, sondern auch an der sozialen Verträglichkeit. Der Betrag von EUR 0,90 pro Quadratmeter Nutzfläche soll einen ausreichenden Polster schaffen, um die Liegenschaft langfristig zu erhalten. Dennoch kann der Betrag in den folgenden Konstellationen unterschritten werden:
– wegen des besonderen Ausmaßes der bereits vorhandenen Rücklage;
– wegen einer erst kurz zurückliegenden Neuerrichtung oder durchgreifenden Sanierung des Gebäudes (die erläuternden Bemerkungen verweisen beispielhaft auf ein Alter von 3 Jahren);
– bei Übernahme der Erhaltungspflicht durch Wohnungseigentümer einer Reihen- oder Einzelhausanlage (womit der Anwendungsbereich der Rücklage untergeordnet ist).
Die drei alternativen Ausnahmen erlauben den Verwaltungen mehr Spielraum, doch dürfen sie nicht als flexibles oder erweiterbares System verstanden werden: Unterschreitungen sind ausschließlich aus den drei genannten Gründen gestattet. Weiterhin sind die Verwaltungen verpflichtet, höhere Beträge einzuheben, sofern diese aufgrund des Zustandes der Immobilie geboten sind. Bei der Festsetzung der angemessenen Rücklage soll jedoch nicht so weit gegangen werden, dass angenommen wird, dass zukünftige Maßnahmen ausschließlich von der Rücklage bezahlt werden.
Rücklage und außerordentliche Verwaltung
Die Höhe der bestehenden Rücklage spielt auch in die Beschlussfassung nach § 29 WEG hinein: überstimmte Eigentümer können nach § 29 Abs 2 WEG bei Beschlüssen der außerordentlichen Verwaltung eine Aufhebung binnen drei Monaten ab Aushang des Beschlusses begehren, wenn die Veränderungen entweder den Antragsteller übermäßig beeinträchtigen oder die Kosten der Veränderung unter Berücksichtigung der in absehbarer Zeit anfallenden Erhaltungsarbeiten nicht aus der Rücklage gedeckt werden können. Es wird daher für Eigentümer in Zukunft schwieriger, Beschlüsse nach § 29 WEG anzufechten, sofern die Rücklage im angemessenen Umfang besteht.
Kreditfinanzierung
Unverändert kann für Erhaltungsarbeiten, die über die laufende Instandhaltung hinausgehen oder für größere Verbesserungsarbeiten eine Kreditfinanzierung aufgenommen werden. Ab 1.1.2022 steht es den Eigentümern nach § 20 Abs 4 WEG frei, den auf sie entfallenden Anteil der an sich erforderlichen Kreditsumme direkt zu bezahlen, womit die Kreditfinanzierungskosten nur mehr von den verbleibenden Wohnungseigentümern zu tragen sind.
Worauf Sie beim Wohnungskauf achten sollten
Die gehört jetzt mir!
Worauf Sie beim Wohnungskauf achten sollten.
Quelle: Fachverband der Immobilien- und Vermögenstreuhänder
Ich kaufe eine Wohnung!
Die eigenen vier Wände sind in der Wunsch-Liste der Österreicher nach wie vor ganz oben zu finden. Mit Hilfe Ihres Immobilientreuhänders vermeiden Sie bei der Verwirklichung Ihres Traumes unliebsame Überraschungen.
Der Kauf einer Wohnung ist meist eine längerfristige Entscheidung und kann ein bedeutender Einschnitt ins Haushaltsbudget sein. Der Immobilientreuhänder unterstütz Sie nach Ihren Wünschen bei der Suche nach dem passenden Objekt, informiert Sie aber auch über Finanzierungsmöglichkeiten und lenkt Sie durch den Paragrafendschungel.
Vom Traum zur Wirklichkeit.
Je detaillierter Sie den Immobilientreuhänder über Ihre Wünsche und Bedürfnisse informieren, desto besser kann er für Sie arbeiten. Beantworten Sie sich daher vor der konkreten Immobiliensuche ein paar Fragen:
Überlegen Sie, was Sie wirklich brauchen.
Wie viel Platz brauchen Sie tatsächlich zum Wohnen?
Wie soll die Raumaufteilung aussehen?
Balkon, Terrasse, Garagenabstellplatz …
was steht auf Ihrer Wunschliste?
Was ist Ihre bevorzugte Wohngegend?
Welche Anforderungen haben Sie an die Infrastruktur in Ihrer neuen Umgebung?
Sind Sie bereits auch selbst zu renovieren oder bevorzugen Sie die bezugsfertige Neubauwohnung?
Klären Sie frühzeitig die Finanzierung.
Was können Sie sich leisten?
Welche Finanzierungsform ist für Sie die Beste?
Die Wohnung im Visier.
Werfen Sie einen Blick ins Grundbuch
sofern Ihr Immobilientreuhänder dies nicht schon für Sie erledigt hat. Nur so erfahren Sie, wem die Wohnung wirklich gehört, ob es Pfand- oder Mietrechte oder ein Veräußerungs- bzw. Belastungsverbot gibt.
Besichtigen Sie die Wohnung zu unterschiedlichen Tageszeiten und an verschiedenen Wochentagen.
Machen Sie sich ein Bild über den Allgemeinzustand der Wohnung sowie des Hauses.
Ist die Elektrik in Ordnung, in welcher Verfassung sind die Fenster und Therme? Vergessen Sie auch nicht, den Zustand des Hauses zu berücksichtigen: Als Wohnungseigentümer sind Sie verpflichtet, an Sanierungsmaßnahmen des Hauses mitzuzahlen!
Das Energieausweis Vorlage Gesetz (EAVG 2012) schreibt vor, dass der Verkäufer bei Verkauf einer Immobilie dem Käufer rechtzeitig vor Abgabe der Vertragserklärung einen zu diesem Zeitpunkt höchstens zehn Jahre alten Energieausweis vorzulegen hat.
Jetzt wird`s konkret.
Prüfen Sie den Kaufvertrag genau.
Im Kaufvertrag müssen die Namen der Vertragspartner und die genaue Bezeichnung der Liegenschaft sowie allfällige Rechte angeführt sein. Wird vom Verkäufer ein bestimmter Zustand der Wohnung versprochen, sollte auch diese Zusicherung im Kaufvertrag stehen. Legen Sie gegebenfalls eine Inventarliste bei.
Nützt der Verkäufer die Wohnung noch selbst, legen Sie einen Termin für den Auszug fest. Für den Fall, dass der Termin nicht eingehalten wird, ist es ratsam, eine Vertragsstrafe zu vereinbaren. Legen Sie fest, ob die Liegenschaft mit eingetragenen Pfandrechten oder lastenfrei erworben wird. Klären Sie frühzeitig ab, ob Sie zum Beispiel geförderte Darlehen übernehmen können (Erfüllung der Förderungskriterien). Angeführt werden müssen auch andere Lasten und Verbindlichkeiten, die der Käufer übernehmen soll.
Geben Sie auch genau an, wie Sie die Kaufsumme aufbringen wollen und bis wann der Kaufpreis beim Treuhänder einlangt. Legen Sie fest, unter welchen Bedingungen der Treuhänder den erlegten Kaufpreis an den Verkäufer auszahlen darf.
Stichwort Treuhänder.
Als Treuhänder (Parteienvertreter) fungieren in der Regel Rechtsanwälte und Notare. Eine Treuhandvereinbarung wird meist in den Kaufpreis mit aufgenommen, sie kann aber auch gesondert getroffen werden. Ihr Immobilientreuhänder berät Sie auch bei diesen Fragen kompetent.
Ach ja, die Kosten.
Zusätzlich zum Kaufpreis müssen Sie mit folgenden Kosten rechnen:
Maklerprovision:
Sie beträgt nach erfolgreicher Vermittlung bei einem Kaufpreis unter 36.336,43 Euro maximal vier Prozent des Kaufpreises. Zwischen 36.336,43 und 48.448,49 Euro liegt die Obergrenze bei 1.453,46 Euro. Liegt der Kaufpreis über 48.448,49 Euro, beträgt die Provision maximal drei Prozent des Kaufpreises. Dazu kommen noch 20 Prozent Umsatzsteuer.
Vertragserrichtungskosten:
Die Kosten für die Vertragserrichtung sind in der Tarifordnung des jeweiligen Urkundenerrichters (Notar oder Rechtsanwalt) geregelt. Weiteres fallen Barauslagen für Beglaubigungen und Stempelgebühren an. Diese Kosten liegen in der Regel zwischen zwei und vier Prozent des Kaufpreises.
Grundbucheintragungsgebühr:
Die Eintragungsgebühr für das Eigentumsrecht beträgt 1,1 Prozent des Kaufpreises.
Grunderwerbssteuer:
in Höhe von 3,5 Prozent der vereinbarten Gegenleistung (Kaufpreises). Ermäßigung oder Befreiung in Sonderfällen (nahe Angehörige) möglich.
Worauf Sie beim Wohnungsverkauf achten sollten
Das hat sich bezahlt gemacht!
Worauf Sie beim Wohnungsverkauf achten sollten.
Quelle: WKO Immobilien- und Vermögenstreuhänder
Vor dem Verkauf
Wenn Sie Ihre Wohnung oder Ihr Haus verkaufen wollen, sollten Sie genau so sorgfältig vorgehen wie bei einem Wohnungskauf. Der Käufer verpflichtet sich bei diesem Rechtsgeschäft, den vereinbarten Kaufpreis zu zahlen, der Verkäufer wiederum übergibt und übereignet die Immobilie. Der Immobilientreuhänder Ihres Vertrauens steht Ihnen beim Verkauf Ihrer Immobilie sowie bei der Suche nach einer neuen Wohnung gerne mit Know-How, Rat und Tat zu Verfügung.
Worauf es ankommt
Damit der Verkauf reibungslos über die Bühne geht, sollten Sie ein paar Tipps beherzigen:
Bei der Beauftragung von Immobilientreuhändern, gibt es zwei Möglichkeiten:
1) einen Alleinvermittlungsauftrag, das heißt, nur ein Immobilientreuhänder ist dazu befugt, das Objekt innerhalb eines bestimmten Zeitraums (z. B. drei oder sechs Monate) zu verwerten. Bei dieser Variante ist er gesetzlich dazu verpflichtet, sich nach allen Kräften (u.a. durch bestmögliche Bewerbung und Vermarktung) um einen Vermittlungserfolg zu bemühen.
2) ein allgemeiner Auftrag, bei dem Sie mehrere Immobilientreuhänder mit dem Verkauf beauftragen. Der Auftrag besagt allerdings nur, dass diese Makler die Immobilie anbieten dürfen. Achtung: Bei dieser Variante sind die involvierten Makler nicht dazu verpflichtet, irgendetwas für die Verwertung der Immobilie zu tun.
Sorgen Sie dafür, dass Sie alle wichtigen Informationen über die Wohnung (Pläne, Ausstattung, Betriebskosten, Rückzahlung von Darlehen, Infrastruktur etc.) bei der Hand haben. Der Immobilientreuhänder und der Käufer werden es Ihnen danken.
Haben Sie sich schon überlegt, ob Sie vor dem Verkauf noch kleinere Renovierungsarbeiten erledigen wollen? Wie zum Beispiel Ausmalen, Parkettboden abschleifen, etc. Die Wohnung hinterlässt beim Kaufinteressenten dann vielleicht gleich einen noch besseren Eindruck.
Werfen Sie Ihr Objekt nicht zu überzogenen Preisen auf den Markt. Sonst müssen Sie damit rechnen, darauf zumindest für einige Zeit sitzen zu bleiben. Der Immobilientreuhänder unterstützt Sie dabei, den marktüblichen Preis festzulegen und die Wohnung zum besten Preis zu verkaufen.
Möglicherweise kann es aber für Sie von Vorteil sein, schon im Vorfeld ein Gutachten über den Verkehrswert der Liegenschaft einzuholen. Wenden Sie sich diesbezüglich an den Immobilientreuhänder oder an einen Sachverständigen.
Abhängig von Ihrer jeweiligen persönlichen Ausgangssituation und den wirtschaftlichen Plänen kann eventuell auch eine vorübergehende Vermietung sinnvoll sein. Ihr Immobilientreuhänder berät Sie bei der Entscheidung.
Achten Sie darauf, dass das Angebot dem breitestmöglichen Interessentenkreis bekannt wird. Überlegen Sie gemeinsam mit Ihrem Immobilienmakler genau, wann, wo und wie Sie Ihre Verkaufsabsichten publik machen. Auch hierbei berät Sie Ihr Immobilientreuhänder optimal.
Sie haben einen Käufer gefunden? Im Normalfall stellt der Käufer über den Immobilientreuhänder ein Anbot mit den wesentlichen Vertragspunkten. Nimmt der Verkäufer dieses Anbot an, kommt der Vertrag zustande. Und zwar bereits dann, wenn sich Käufer und Verkäufer über Kaufgegenstand und Kaufpreis geeinigt haben. Da die Eigentumsbegründung durch den Käufer aber durch die grundbücherliche Einverleibung des Kaufvertrages erfolgt und Grundbuchsangelegenheiten schriftlich erfolgen müssen, muss ein Immobilien-Kaufvertrag immer schriftlich abgeschlossen werden.
Achten Sie darauf, dass der Kaufvertrag, der beglaubigt zu unterfertigen ist, auch wirklich auf die jeweilige Immobilie und Situation abgestimmt ist. Wichtigste Vertragsinhalte sind neben den Parteien und dem Kaufpreis zumindest Titel, die Art und Weise des Kaufs und der Übergabe sowie eine Aufsandungserklärung für das Grundbuchsgericht.
Übergabe
Planen Sie gemeinsam mit Ihrem Immobilientreuhänder die Übergabemodalitäten. Also wann und wie (welches Inventar soll in der Wohnung verbleiben) Sie Ihre Wohnung übergeben. Ihr Immobilientreuhänder hilft Ihnen gerne bei den Formalitäten rund um Ab- und Ummeldungen (zum Beispiel Strom, Heizung, Telefon, Internet etc.) sowie Organisation Ihres Umzuges.
Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser. Versichern Sie sich, dass die Finanzierung des Kaufpreises auch wirklich gesichert ist (z. B. mittels Bankgarantie).
ACHTUNG!
Eventuell können bei einem Wohnungsverkauf auch Steuern anfallen. Klären Sie mit Ihrem Immobilientreuhänder Ihre persönliche Situation und damit verbundene steuerliche Auswirkungen.
Immobilienertragsteuer und ihre Berechnung
Seit dem 1. April 2012 unterliegen grundsätzlich sämtliche Gewinne aus der Veräußerung von Grundstücken der Einkommensteuerpflicht. Einkünfte aus der Veräußerung von Grundstücken ab 2016 unterliegen einem besonderen Steuersatz von 30 Prozent (ab dem 1. April 2012 bis inklusive 31. Dezember 2015: 25 Prozent). Hinzu kommen auch Kosten der Mitteilung und Selbstberechnung der Immobilienertragsteuer durch den Parteienvertreter.
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Katrin Pechtl
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